住宅ローンの返済額の平均はいくら？｜フラット35の利用者は月12万3,800円、国の調査では年間111.3万〜169.7万円、返済比率の見方と計算の例

住宅ローンの返済額の平均は、2つの調査で分かる

返済額の平均が出ている国の調査は、次の2つです。数える人と、返済額の単位（1年か1か月か）が違います。

• 住宅市場動向調査（国土交通省）：2024年4月〜2025年3月に家を建てたり買ったりした世帯に聞いた、住宅ローンの1年間の支払額
• フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）：2025年度にフラット35の承認を受けた35,553件の、1か月あたりの予定返済額

住宅市場動向調査は、銀行などの住宅ローンを使った世帯も数えます。フラット35利用者調査は、フラット35を使った人だけの数字です。

国の住宅市場動向調査：年間の返済額は111.3万〜169.7万円

令和7年度の住宅市場動向調査では、住宅ローンがある世帯の1年間の返済額は、住宅の種類ごとに次のとおりです。かっこの中は、12で割った1か月あたりの額と、世帯年収に占める返済額の割合（返済負担率）です。

• 注文住宅：164.9万円（月あたり約13万7,000円・18.1％）
• 分譲戸建住宅：148.7万円（約12万4,000円・20.6％）
• 分譲集合住宅（新築マンション）：169.7万円（約14万1,000円・17.7％）
• 既存（中古）戸建住宅：111.3万円（約9万3,000円・16.7％）
• 既存（中古）集合住宅：121.8万円（約10万2,000円・17.0％）

注文住宅は全国の調査で、ほかの住宅は三大都市圏だけの調査です。1か月あたりの額は年間の額を12で割ったもので、ボーナス払いの分も月に均して入っています。

返済期間の平均は、新築で30年を超える

同じ調査で、借入金の返済期間の平均は、注文住宅の建物の分が34.4年、土地の分が35.7年でした。分譲戸建住宅は34.2年、分譲集合住宅は32.4年です。

既存（中古）住宅は、戸建が29.0年、集合住宅が28.5年で、新築より短くなっています。報告書でも、新築は30年を超え、既存（中古）住宅は30年未満とまとめています。

注文住宅の返済額の5年間の動き

注文住宅（全国）の年間返済額は、令和3年度が139.4万円、令和4年度が174.0万円、令和5年度が155.2万円でした。令和6年度は144.8万円、令和7年度は164.9万円です。

調査の年ごとに上下しているので、1年分の平均だけで「上がった」「下がった」とは言い切れません。返済負担率は、同じ5年間で16.4％〜19.4％の間にありました。

借りた額と、自分で出したお金

報告書の購入資金の平均は、土地を買って注文住宅を新築した世帯が7,646万円、分譲戸建住宅が5,099万円、分譲集合住宅が6,443万円です。既存（中古）戸建住宅は2,966万円、既存（中古）集合住宅は3,321万円でした。

購入資金のうち自分で出したお金の割合（自己資金比率）は、注文住宅の新築で30.1％、分譲戸建住宅で26.7％、分譲集合住宅で39.9％です。既存（中古）住宅は戸建が38.1％、集合住宅が40.0％でした。

住宅ローンを使った世帯の割合は、注文住宅が74.1％、分譲戸建住宅が66.8％、分譲集合住宅が55.9％です。既存（中古）住宅は戸建が48.6％、集合住宅が49.5％で、残りは現金などで買っています。

フラット35の利用者：月の返済は12万3,800円

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、1か月あたりの予定返済額の平均は12万3,800円でした。住宅の種類（融資区分）ごとの額と、総返済負担率は次のとおりです。

• 注文住宅（土地は持っている）：12万3,900円・23.0％
• 土地付注文住宅：15万2,300円・26.4％
• 建売住宅：12万5,700円・23.9％
• マンション：15万8,000円・21.5％
• 中古戸建：9万600円・20.5％
• 中古マンション：10万7,000円・19.7％

総返済負担率は、1か月あたりの予定返済額を世帯の月収で割った数字です。全体の平均は22.8％で、前年度より0.4ポイント下がりました。

利用者の世帯年収と、家にかけたお金

フラット35の利用者の平均世帯年収は716万円で、申し込んだ本人と収入を合算した人の年収の合計です。融資区分ごとでは、マンションが1,041万円、中古戸建が580万円でした。

家を手に入れるのにかかったお金（所要資金）の平均は、土地付注文住宅が5,313万円、マンションが5,882万円です。中古戸建は2,783万円、中古マンションは3,602万円で、どの区分も前年度より増えました。

返済比率（返済負担率）の見方

返済比率は、1年間の返済額が年収の何％にあたるかを表す数字です。調査や金融機関では「返済負担率」とも呼びます。

計算は、年間の返済額÷年収×100です。たとえば年間の返済額が120万円で年収が800万円なら、15％になります（例）。

調査ごとの平均と、どの割合に人が集まっているか

国土交通省の調査の返済負担率は、世帯年収（税込み）に占める年間の支払額です。令和7年度は、住宅の種類ごとに16.7％〜20.6％でした。

住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）は、2025年4月〜9月に借りた1,237人に聞いています。返済負担率は15％超〜20％以内が26.2％と最も多く、20％以内を合わせると61.8％でした。

25％を超える人も合わせて2割あまりいます。30％超から35％以内が5.1％、35％超から40％以内が2.0％、40％超が2.5％でした。

借りるときの基準は、年収で30％か35％

フラット35には、借りる人の基準として総返済負担率の上限があります。年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下です。

この計算には、フラット35のほかの住宅ローンや、自動車ローン・教育ローン・カードローンの返済も入ります。クレジットカードのキャッシングや、分割払い・リボ払いの買い物も含まれます。

銀行などの住宅ローンにも、それぞれの基準があります。基準は金融機関ごとに違い、公表していないこともあるので、借りる先の案内で確かめます。

額面の年収で割るか、手取りで割るか

調査と借りるときの基準の年収は、どれも税金や社会保険料を引く前の額（額面）です。実際に返済に回せるのは手取りなので、手取りで割ると返済比率は高く出ます。

暮らしの目安としては、手取りの20〜25％以内に収めるという考え方もあります。借りられる上限と、家計で返していける額は別のものとして、両方を出しておきます。

返済額の計算の例

毎月の返済額は、借りる額・金利・返済期間の3つで決まります。毎月の額が同じになる元利均等返済では、次の式で出します。

毎月の返済額＝借入額×月の金利×（1＋月の金利）の返済回数乗÷｛（1＋月の金利）の返済回数乗−1｝。月の金利は年の金利を12で割った値で、返済回数は年数×12です。

例：3,800万円を借りたときの毎月の返済額

この図の額は、上の式で計算した例です。置いた前提は、借入3,800万円・元利均等返済・ボーナス払いなしで、金利が全期間変わらないものとしています。

年1.4％・35年なら、毎月の返済額は114,498円です。同じ金利で30年にすると129,330円になり、毎月の額は増えますが、利息の合計は約1,009万円から約856万円に減ります。

金利が0.5％違うだけで、35年の例では毎月9,000円ほど変わります。実際の額は、借入先の端数の扱いや保証料などで変わるので、借入先の返済予定表で確かめてください。

例：返済比率を、額面と手取りで出す

上の年1.4％・35年の例で、1年間の返済額は114,498円×12で1,373,976円です。世帯年収（額面）を650万円と置くと、返済比率は約21.1％になります（例）。

同じ世帯の1年の手取りを500万円と置くと、手取りで割った返済比率は約27.5％です（例）。額面では調査の平均に近くても、手取りで見ると重さが違って見えます。

例：毎月返せる額から、借りられる額を逆に出す

先に毎月返せる額を決めて、借りる額を出すこともできます。毎月11万円・35年・元利均等返済で計算すると、年0.9％なら約3,962万円、年1.4％なら約3,651万円です（例）。

年1.9％なら約3,373万円まで下がります。同じ毎月の額でも、金利が上がるほど借りられる額は小さくなります。

例：変動金利で、途中から金利が上がった場合

変動金利型には、返済額を5年ごとに見直し、見直し後の額を前の額の1.25倍までとする決まりのものがあります。J-FLEC の住宅ローンの教材では、返済額は5年間変わらず6年目から変わると説明されています。

3,800万円・35年・年0.9％で借り、6年目から年1.9％になったと置くと、毎月の額は105,507円から121,337円に上がります（例）。この例では1.25倍の範囲に収まりますが、毎月1万5,000円ほど増える計算です。

見直しの決まりは借入先や商品で違うので、契約書で確かめます。返済額が変わらない間に利息の割合が増えると元金が減りにくくなる点は、住宅ローンの繰り上げ返済の確かめることの節に書いています。

返済を軽くする手だてと、返せなくなりそうなとき

返済が始まったあとに使える手だては、主に3つあります。どれも借入先の決まりや税務署の手続きがかかわるので、条件を確かめてから使います。

繰り上げ返済は、元金を先に返して利息を減らす方法です。期間短縮型と返済額軽減型の違いと、減る利息の計算は住宅ローンの繰り上げ返済に書いています。

借り換えは、金利の低いローンに借り直す方法です。手数料や保証料などの費用がかかるので、減る利息と比べてから決めます。

住宅ローン控除で戻る額の目安（令和8年に入居した場合）

住宅ローン控除で所得税から差し引かれるのは、12月31日時点のローン残高の0.7％です。ただし残高は住宅の種類ごとの借入限度額までしか数えないので、1年に戻る額には上限があります。

国税庁と国土交通省の案内で、令和8年に入居した場合の借入限度額と、それに0.7％を掛けた1年の上限は次のとおりです。かっこの中は、子育て世帯・若者夫婦世帯の額です。

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：新築は4,500万円（5,000万円）で年31.5万円（35万円）、中古は3,500万円（4,500万円）で年24.5万円（31.5万円）。どちらも13年間
• ZEH水準省エネ住宅：新築も中古も3,500万円（4,500万円）で、年24.5万円（31.5万円）・13年間
• 省エネ基準適合住宅：新築も中古も2,000万円（3,000万円）で、年14万円（21万円）・13年間
• その他の住宅：中古は2,000万円で、年14万円・10年間。新築は原則として対象になりません

新築のその他の住宅でも、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものか、令和6年6月30日までに建てられたものは、2,000万円・10年間の控除が受けられます。中古は、昭和57年1月1日以後に建てられたものなど、耐震の基準に合うものが対象です。

子育て世帯・若者夫婦世帯は、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人です。当てはまるかは、入居した年の12月31日の状態で決まります。

上の計算の例の3,800万円で、新築の省エネ基準適合住宅に入居したと置くと、年末残高が2,000万円を超えている間は1年14万円が上限です（例）。12で割ると月あたり約1万1,700円になります。

実際に戻るのは、その年に納めた所得税までです。引ききれない分は住民税から一部が引かれますが、こちらにも上限があります。

床面積や所得の条件、住民税の上限、年収ごとの計算の例は住宅ローン控除はいくら戻る？にまとめています。初めの年は確定申告が要り、窓口は税務署です。

返せなくなりそうなとき

収入が減るなどして返済が苦しくなったら、滞納する前に借入先に相談します。返済方法の変更や公的な相談先は住宅ローンが払えないときにまとめています。

よくある質問