住宅ローンが払えないとき｜滞納が続くとどうなるか、返済方法の変更・個人再生・任意売却と競売の違い

返済が止まったまま続くと、どうなるか

住宅ローンの引き落としができないと、借入先から電話や郵便で連絡が来ます。そのまま払えない月が続いたときの流れは、次のとおりです。

• 督促：遅れた分と延滞損害金を払うよう求められる
• 一括の請求：契約で決めた期間を過ぎると、分けて返す権利（期限の利益）を失い、残りを一括で求められる
• 代位弁済：保証会社が付いているローンでは、保証会社が借入先に残りを代わりに払い、そのあとは保証会社に返す
• 競売の申立て：借入先や保証会社が、家の抵当権をもとに地方裁判所に申し立てる
• 明け渡し：裁判所の執行官が家を調べ、入札で買い手が決まると、家を明け渡す

一括の請求が届くのは、滞納が3か月から6か月続いたころが目安とされています。実際の期間は契約で決まるので、ローンの契約書で確かめます。

連帯保証人がいるときは、連帯保証人も返済を求められます。延滞の情報が信用情報機関に登録されると、その後のローンやクレジットカードの審査に響くことがあります。

払えないと分かったら、先に借入先に相談する

住宅金融支援機構は、返済に困っている人のために返済方法の変更メニューを用意しています。申請は、返済している金融機関（申し込んだ金融機関）で受け付けます。

手続きは、相談、申請、審査、契約の順に進みます。審査では、変更の期間中とその後も返済を続けられるかを見るので、希望どおりにならないこともあります。

民間の金融機関の住宅ローンにも、返済の相談の窓口があります。条件は借入先ごとに違うので、この記事では、条件が公開されている住宅金融支援機構の例で見ていきます。

フラット35の返済方法の変更は3つ

住宅金融支援機構のメニューは、次の3つです。組み合わせて使うこともできます。

• 返済特例：返済期間を延ばすなどして、毎月の返済額を減らす
• 中ゆとり：相談して決めた期間だけ、毎月の返済額を減らす
• ボーナス返済の見直し：ボーナス返済の月を変える、毎月分との内訳を変える、ボーナス返済をやめる

どれも毎月の負担は軽くなりますが、返済特例は総返済額が増え、中ゆとりは減らした期間の後の返済額と総返済額が増えます。機構の案内には、変更の内容によっては総返済額が増えることがあると書かれています。

返済特例を使える人

返済特例の対象は、次の3つの項目のすべてに当てはまる人です。

• 経済事情や病気、失業等の事情で返済が難しくなっている
• 下の収入の基準のどれか1つを満たす
• 返済方法を変えれば、今後の返済を続けられる

図は、収入の基準の3つです。3つ目の割合には、機構のほかに民間の住宅ローンの返済も入れます。

収入の減り方は、前々年と前年の収入の差を前々年の収入で割って出します。「経済事情」には、解雇や勤め先の業績悪化による給与の減少も含まれ、「病気」には家族の介護による収入の減少や支出の増加も含まれます。

延ばせる期間と、元金の据え置き

返済特例では、返済期間を最長15年延ばせます。完済するときの年齢の上限は80歳です。

今失業している人と、収入が20％以上減った人は、延長に加えて、元金の返済を止めて利息だけを払う期間（元金据置期間）を最長3年つけられます。70歳以上でこのメニューでも返済が難しい人には、シルバー返済特例を使える場合があります。

出す書類と、延ばしたあと

申請のときは、申請書と、本人（連帯債務者を含む）の前年と前々年の公的な収入証明書を出します。契約のときは、変更契約証書と、発行から3か月以内の印鑑証明書が要ります。

返済期間を延ばすと、利息が増えて総返済額が増えます。家計に余裕ができたら、延ばした期間を短くして総返済額を抑えることもできます。

期間を短くした結果、返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象から外れます。控除の条件は住宅ローン控除の記事にまとめています。

ほかの借金もあるなら、個人再生の住宅資金特別条項

住宅金融支援機構は、返済方法を変えても、ほかの返済もあって続けられない人には、個人版民事再生の方法もあると案内しています。個人再生は、裁判所を通じて借金を減らし、残りを原則3年で返す手続きです。

個人再生は、住宅ローン以外の借金を減らす

裁判所の案内では、個人再生には、将来も収入が続く見込みがあり、住宅ローンなど担保の付いた借金を除いた借金（無担保債務）の総額が5,000万円以下の人が使える小規模個人再生があります。給与所得者など、収入を確実に見込める人向けの給与所得者等再生もあります。

返す額は、無担保の借金の総額が3,000万円以下なら、その5分の1（100万円以上300万円以下の範囲）以上です。3,000万円を超え5,000万円以下なら10分の1以上です。どちらの場合も、自分の財産を処分した額（清算価値）以上を返します。

給与所得者等再生では、さらに、手取りの収入から生活に必要な費用を引いた額（可処分所得額）の2年分以上を返します。この額は、政令の定めに従って計算されます。

申立先は、住所地の地方裁判所です。費用は、手数料の収入印紙1万円分と、郵便料、官報に載せる費用などで、個人再生委員が選ばれればその費用もかかります。

住宅ローンは減らないが、家に住み続けられる

裁判所のQ&Aでは、住宅ローンの債権に抵当権がある場合、返済期間の延長などをする特別の条項（住宅資金特別条項）を再生計画に定められます。認められた計画どおりに返せば、家を手放さずに済みます。

民事再生法では、住宅ローンの元本と利息は全額を返します。期限を延ばすときは、もとの最終の返済日から10年を超えず、延ばした最終の返済日に70歳を超えない範囲です。

対象の「住宅」は、自分が持って住んでいて、床面積の2分の1以上を自分の住まいに使っている建物です。住宅に住宅ローン以外の担保が付いているときは、この条項を定められません。

保証会社が代わりに払ったあとは、6か月以内

返済が止まると、保証会社が借入先に残りを代わりに払うことがあります。民事再生法では、保証会社が払い終えた日から6か月を過ぎる日までに申し立てれば、住宅資金特別条項を定められます。

この期間を過ぎると、条項を定められません。個人再生を考えるなら、早めに弁護士などの法律の専門家に相談します。

家を手放すなら、任意売却と競売の違い

返済を続けられないと、家は任意売却か競売で手放すことになります。住宅金融支援機構のパンフレットは、この2つを次のように比べています。

図は、住宅金融支援機構のパンフレットと裁判所の案内からまとめたものです。売ったあとに残った借金は、生活の状況をふまえて返す額を相談します。

競売は、裁判所の手続きで売られる

裁判所の案内では、競売（担保不動産競売）は、借入先が家に付けた抵当権を実行して、家を売って貸したお金を回収する手続きです。申立先は、家のある場所の地方裁判所です。

住宅金融支援機構は、任意売却が成立する見込みが無いと判断したときは、競売を申し立てることがあるとしています。返済が止まったままだと、家は競売で売られることがあります。

任意売却の進め方

任意売却では、まず「任意売却に関する申出書」を出し、仲介業者は原則として自分で選びます。業者が価格を査定し、機構が売出価格を知らせ、媒介契約を結んで売りに出します。

購入希望者が現れたら、機構が抵当権を外せるかを審査し、承諾のあとに売買契約を結びます。最初の媒介契約から6か月たっても購入希望者が現れないときは、機構が競売の手続きに移るか、仲介業者を変えるよう促すことがあります。

申出書を出すと、残りを一括で求められる

返済の途中で申出書を出すと、月々に分けて返す権利（期限の利益）を手放したことになり、残りを一括で返すよう求められます。機構の団体信用生命保険の一部では、一括で返す期限の日をもって保障が終わります。

平成29年10月1日以後に申し込んだフラット35（買取型）の新機構団信などが、これに当たります。任意売却を考えたら、団信の保障がどうなるかを借入先に先に確かめます。ローンの残高より安く売って損が出たときの税の特例は家を売ったときの税金にまとめています。

家計簿で、毎月返せる額を出す

借入先に相談する前に、毎月いくらなら返せるかを出しておくと、どのメニューが合うかを決めやすくなります。紙でも表計算でも、次の手順でできます。

ステップ1返済予定表と通帳で、今の返済を書き出す15分

返済予定表から、毎月の返済額、ボーナス月の返済額、残りの元金、最後の返済日を書き写します。通帳を見て、引き落とせなかった月があれば、その月と額も書きます。

住宅ローンのほかに借金があれば、借入先ごとに1行ずつ、毎月の返済額と残りを並べます。個人再生を相談するときも、この一覧がそのまま使えます。

ステップ2収入と、削れない支出を並べる30分

直近3か月の手取りの収入と、食費・光熱費・通信費・保険料などの削れない支出を月ごとに書き、平均を出します。手取りから削れない支出を引いた残りが、住宅ローンに回せる額です。

赤字の家計で縮めるところの見つけ方と同じ並べ方で、固定費から見直せるものも書き出しておきます。削れる額が出れば、借入先に伝える「毎月返せる額」が増えます。返済額が年収の何％にあたるかの出し方と、調査の平均は住宅ローンの返済額の平均はいくら？にあります。

ステップ3返済特例の収入の基準に当てはめる10分

去年の年収と、機構への年間の総返済額を書き、年収が総返済額の4倍以下かを見ます。月収と世帯の人数も書き、月収が人数×64,000円以下かを見ます。

図は、4人家族で年収360万円、毎月の返済が10万円の例です。収入の基準は1つ満たせばよいので、この例は1つ目の基準で当てはまります。

ステップ4借入先に連絡する日を決めて、書類をそろえる20分

家計簿の予定の欄に、借入先に電話する日を書きます。引き落としの日より前に連絡できるよう、日付を先に決めます。

前年と前々年の源泉徴収票など、収入の分かる書類をそろえます。ステップ1からステップ3で書いた紙も、相談のときに持っていきます。

よくある質問