住宅ローン控除はいくら戻る？｜年末残高の0.7％と、令和8年入居の借入限度額

戻る額は「年末のローン残高 × 0.7％」

国税庁の案内では、住宅ローン等を利用してマイホームの取得等をし、一定の要件を満たすと、年末残高の合計額等をもとに計算した金額を所得税額から控除できるとされています。控除率は、令和4年以降に入居した場合、全期間一律で0.7％です。

年末残高が3,000万円なら、その年の控除額は21万円です。残高は毎年減っていくので、控除額も年を追って小さくなります。繰り上げ返済で残高を減らしたときの控除への影響は住宅ローンの繰り上げ返済にまとめました。

ただし、残高のすべてが対象になるわけではありません。住宅の種類と入居した年によって「借入限度額」が決まっていて、残高がそれを超えても、限度額までで計算します。

令和8年に入居する場合の借入限度額

図は、新築または建築後に使われたことのない住宅を取得して令和8年に入居した場合の借入限度額です。省エネの性能が高い住宅ほど、限度額が大きくなります。

認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円です。控除期間はいずれも13年間です。

これらに当てはまらない「その他の住宅」は、令和6年以降の入居では借入限度額が0円です。つまり、新築でも省エネの基準を満たしていなければ、原則として対象になりません。

ただし経過措置があります。国税庁の案内では、その他の住宅のうち令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額を2,000万円として10年間の控除が受けられるとされています。

子育て世帯・若者夫婦世帯には上乗せがあります。国税庁の案内では「特例対象個人」と呼び、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人が当てはまります。

この判定は、入居した年の12月31日の現状で行います。年の途中で40歳になる場合は、その年の年末の年齢で見ます。

中古住宅を取得した場合は、別のコード（国税庁のタックスアンサー No.1211-3）に限度額の表があります。国土交通省の案内では、令和8年度税制改正で、省エネ性能の高い既存住宅の借入限度額が引き上げられ、控除期間が13年に拡充されたとされています。

受けられるための主な条件

図は、国税庁が挙げている共通の適用要件のうち、主なものです。どれか1つでも外れると、その年は控除を受けられません。

床面積は、登記事項証明書に書かれている面積で判断します。マンションの場合は共用部分を含めず、登記事項証明書の専有部分の面積で見ます。

夫婦や親子で共有している住宅でも、持分を掛けた面積ではなく、建物全体の面積で判断します。ただしマンションのように区分所有している住宅は、その専有部分の面積で見ます。

40平方メートル以上50平方メートル未満でも対象になる枠があります。国税庁の案内では「特例認定住宅等」と呼び、この場合は合計所得金額が1,000万円以下であることが条件です。

返済期間は10年以上であることが条件です。銀行などの金融機関や住宅金融支援機構のほか、勤務先からの借入金も対象になります。

ただし、勤務先からの借入金の場合は、無利子または0.2％に満たない利率のものが対象から外れます。親族や知人からの借入金は、利率にかかわらずすべて対象になりません。

適用の期限も決まっています。国土交通省の案内では、令和8年度税制改正で入居日が令和12年12月31日までに延長されたとされています。

年収別に、戻る額を試算すると（例）

1年に引かれる額は、残高の0.7％・納めた所得税・住民税の枠の3つで決まります。ここでは国税庁と総務省の式に当てはめて、給与の年収ごとに1年目の額を出してみます。

置いた前提は次のとおりです。自分の額は、源泉徴収票の所得税額と、年末残高等証明書で確かめてください。

• 令和8年に認定長期優良住宅を新築して入居し、その年末の残高は4,000万円（0.7％を掛けると28万円）
• 子育て世帯・若者夫婦世帯には当たらず、収入のない配偶者がいる（配偶者控除38万円）
• 収入は給与だけ。社会保険料は年収の15％と置き、ほかの所得控除は無い
• 所得税は令和8年分の式で出し、復興特別所得税は含めない

所得税と住民税の枠の出し方

給与所得は、年収から給与所得控除を引いた額です。国税庁 No.1410 では、令和8年分の給与所得控除は、年収360万円超660万円以下なら「年収×20％＋44万円」、660万円超850万円以下なら「年収×10％＋110万円」です。

そこから社会保険料・基礎控除・配偶者控除を引いて課税所得を出し、国税庁 No.2260 の速算表に当てはめます。基礎控除は国税庁 No.1199 で、令和8年分は合計所得489万円以下なら104万円、489万円超655万円以下なら67万円です。

所得税から引ききれない分は、住民税から引かれます。住民税の枠は、所得税の課税総所得金額等（この例では課税所得）の5％と、97,500円のうち少ないほうです。

年収ごとの結果（例）

• 年収400万円：課税所得74万円。所得税から37,000円、住民税から37,000円で、合わせて74,000円
• 年収500万円：課税所得139万円。所得税から69,500円、住民税から69,500円で、合わせて139,000円
• 年収600万円：課税所得204万円。所得税から106,500円、住民税から97,500円（上限）で、合わせて204,000円
• 年収700万円：課税所得310万円。所得税から212,500円、住民税から67,500円で、合わせて280,000円

年収400万円から600万円の例では、28万円に届きません。残高が同じでも、納めた所得税と住民税の枠が小さいと、実際に引かれる額は0.7％の額より少なくなります。

年収700万円の例は、所得税で212,500円を引き、残りの67,500円を住民税から引いて28万円を使いきります。2年目からは残高が減るので、0.7％の額も小さくなります。

この数字は、式に当てはめた1年目の例です。扶養する家族・社会保険料・ほかの控除が違えば、課税所得が変わり、戻る額も変わります。

手続きは1年目と2年目以降で違う

用意するのは、住宅ローンの年末残高等証明書と、登記事項証明書などの書類です。1年目と2年目以降で、出す先が変わります。

ステップ11年目は確定申告をする60分

会社員でも、初めて控除を受ける年は自分で確定申告をします。手順は確定申告のやり方にまとめています。

必要な書類は住宅の種類によって変わります。何をそろえるかは、税務署か国税庁の案内で確かめてください。

ステップ22年目以降は年末調整で受ける15分

給与所得者は、2年目以降の住宅ローン控除を年末調整で受けられます。横須賀市の案内では、そのときに必要な「住宅借入金等特別控除証明書」は後日、税務署から送られてくるとされています。

この証明書と、銀行から届く年末残高等証明書を勤め先に出します。書き方の流れは年末調整の書き方と同じです。

ステップ3控除された額を源泉徴収票で確かめる10分

年末調整で控除を受けた年は、源泉徴収票に住宅借入金等特別控除の額が載ります。どこを見るかは源泉徴収票の見方にまとめています。

確定申告で受けた年は、還付の通知で額が分かります。どちらの年も、戻った額を記録に残しておきます。

家計簿での書き方

控除で戻るお金は、毎月の給料とは別の入り方をします。書く場所を決めておくと、家計の見通しが立てやすくなります。

ステップ1来年の控除額の見込みを出す5分

年末残高等証明書に書かれた残高に0.7％を掛けます。残高が限度額を超えているときは、限度額のほうに0.7％を掛けます。

3,000万円なら21万円、2,000万円なら14万円です。ただし、実際に戻るのはその年に納めた所得税までなので、見込みは上限として見ます。

ステップ2還付された日に、収入として書く3分

確定申告で還付を受けた年は、振り込まれた日に収入の行へ書きます。給料とは別の行にすると、毎月の収入と混ざりません。

年末調整で受けた年は、12月または1月の給与に上乗せされる形で戻ります。給与明細の還付額を見て、その月の収入として書きます。

ステップ3住民税の分は「減った支出」として見る3分

住民税から引かれた分は入金されません。6月からの天引きが減る形なので、収入には書かずに、住民税の支出が減ったものとして扱います。

減り方は、6月からの1年分に分かれて効きます。前の年の6月と比べると、変化が分かりやすくなります。

ステップ4戻るお金を年間収支表に書き込む10分

還付は毎月ではなく年に1回です。年間収支表に「還付が入る月」と見込み額を書いておきます。家を買った年にかかる不動産取得税は不動産取得税はいくら？にまとめました。

控除期間が終わる年も書いておきます。13年目が終わると翌年から戻らなくなるので、その年の収支が変わります。家にかかる税は他にもあり、納める時期は固定資産税はいつ払う？にまとめています。

よくある質問