住宅ローンの繰り上げ返済｜期間短縮型と返済額軽減型、減る利息と手数料の比べ方

期間短縮型と返済額軽減型の違い

一部を繰り上げたあとの返し方には、2つの型があります。どちらを選ぶかで、減る利息と、その後の毎月の家計が変わります。

期間短縮型は、月々の返済額はそのままにして、繰り上げて返した額に応じて借入期間を縮める方法です。知るぽるとでは、できるだけ早く完済したい人に向いていると説明されています。

返済額軽減型は、借入期間を今までどおりにしたまま、月々の返済額を少なくする方法です。こちらは、毎回の返済負担を減らしたい人に向いているとされています。

同じ額を繰り上げるなら、減る利息は期間短縮型のほうが大きくなります。返済額軽減型は減る利息が小さい代わりに、毎月の支出がその場で軽くなります。

例で見る：100万円を繰り上げると、利息はいくら減るか

図は、元利均等返済の計算式に数字を当てはめた例です。前提は、借入3,000万円・全期間固定の年1.5％・35年・元利均等返済・ボーナス払いなしで、10年返済したあとに100万円を繰り上げる場合です。

このとき毎月の返済額は91,855円です。期間短縮型なら、毎月の額は変わらず、返済期間が1年3か月短くなり、減る利息は約44万円です。

返済額軽減型なら、返済期間はそのままで、毎月の返済額が3,999円減って87,856円になります。減る利息は約20万円で、期間短縮型の半分ほどです。

金額は、同じ計算式で出した例です。実際の額は、借入先の端数の扱いや金利の動きで変わるので、返済予定表とあわせて確かめてください。

同じ金利で残りの期間も同じなら、借入額が違っても、100万円で減る利息はほぼ同じになります。減る利息を決めるのは、借入額よりも、金利と残りの期間と繰り上げる額です。ただし、期間短縮型で短くなる期間は、毎月の返済額によって変わります。

早く繰り上げるほど、減る利息は大きい

図は、同じ100万円を繰り上げる時期だけを変えた例です。前提は図1と同じで、5年後・10年後・20年後に繰り上げた場合を並べました。

期間短縮型で減る利息は、5年後なら約55万円、10年後なら約44万円、20年後なら約24万円です。知るぽるとでも、借入を行って早い段階ほど将来支払うはずだった利息を減らせると説明されています。

額を変えた場合も、減る利息はおおむね額に比例します。同じ前提で10年後に繰り上げると、期間短縮型で10万円なら約4万5,000円、50万円なら約22万円、300万円なら約124万円です。全国銀行協会の案内のとおり、期間短縮型は月単位で計算されるので、実際の額は少し前後します。

手数料と、それに見合う効果の比べ方

繰り上げ返済の効果は、減る利息から、かかる費用を引いて見ます。費用として見ておくものは、手数料と、住宅ローン控除で減る分の2つです。

手数料は、借入先と申し込み方で違う

全国銀行協会の案内では、1回の最低返済額は1円〜100万円、手数料は無料〜数万円と、金融機関とローンの種類で様々とされています。額と手数料は借入先で違うので、契約書か借入先の案内で確かめます。

公的な機関の例では、住宅金融支援機構の【フラット35】があります。一部繰上返済は窓口なら100万円以上、インターネットの「住･My Note」なら10万円以上（【フラット35（保証型）】を除く）で、どちらも手数料はかかりません。

手数料がかかる借入先で、少ない額を何度も繰り上げると、減る利息に対して手数料の割合が大きくなります。たとえば1回の手数料を5,000円と置くと、10年後に10万円を繰り上げて減る約4万5,000円の1割ほどにあたります。

住宅ローン控除で減る分を見込む

住宅ローン控除は、年末のローン残高をもとに計算する制度です。繰り上げて残高が減ると、控除の額もその分小さくなります。

令和4年以降に住み始めた場合、控除率は0.7％なので、100万円を繰り上げると、控除の額は1年あたりおよそ7,000円減ります。残りの控除期間が3年なら、合わせておよそ2万1,000円です。

ただし、年末残高が借入限度額を超えているうちは、限度額までで計算します。残高が限度額を上回る分を繰り上げても、控除の額は変わりません。

もう1つの条件が、返済期間の長さです。国税庁の質疑応答事例では、当初の契約で最初に返した月から、短くなった最終の返済月までが10年以上なら、控除を受け続けられるとされています。

10年未満になると、その年以後は控除を受けられません。期間短縮型で大きく繰り上げるときは、短くなったあとの最終の返済月を先に確かめます。

控除のしくみと額の出し方は住宅ローン控除はいくら戻る？にまとめました。控除が関わる判断は、最後は税務署に確かめてください。

比べ方の手順

比べるときは、同じ期間で見た3つの数字を並べます。減る利息、手数料、住宅ローン控除で減る分です。

100万円を10年後に期間短縮型で繰り上げる例なら、減る利息は約44万円です。手数料が無料で、控除で減る分がおよそ2万1,000円なら、差し引きの効果は約42万円になります。

どちらの型を選ぶか、いつ繰り上げるかは、この差し引きと、次の章の確かめごとを並べて決めます。数字は自分の返済予定表と控除の残り年数で置き換えてください。

繰り上げる前に確かめること

効果が数字で分かっても、繰り上げたお金は手元から離れます。次の3つは、額を決める前に確かめておきます。

手元に残すお金を先に決める

繰り上げたお金は返済にあてられるので、預金のように引き出すことはできません。急な出費や、数年以内に決まっている大きな支出があるなら、その分を先に分けてから、残りで繰り上げる額を決めます。

手元のお金が足りなくなって、住宅ローンより金利の高い借入で埋めると、減らした利息より多くの利息を払うことになりかねません。同じ額を返すなら、金利の高い借入のほうが減る利息は大きくなります。

いつ、何にお金が要るかは年間収支表の作り方の形で1枚に並べると見えます。年に1回の支出は特別費は思い出さずに明細から拾うの手順で拾えます。

団体信用生命保険で消える額も減る

住宅ローンは、団体信用生命保険（団信）に加入して借りることがあります。住宅金融支援機構の案内では、加入者が死亡・所定の身体障害状態になった場合などに、以後の債務の返済が不要となる生命保険とされています。

団信で返済が不要になるのは、その時点で残っている借入です。繰り上げて残高が減れば、団信で消える額も同じだけ小さくなります。

変動金利なら、返済額の見直しの決まりを確かめる

変動金利型は、金利が見直されても、返済額がすぐには変わらない決まりのものがあります。知るぽるとでは、返済額は5年ごとに見直され、増える場合はもとの返済額の1.25倍を超えないように調整されると説明されています。

この決まりのもとで金利が上がると、返済額に占める利息の割合が増え、元金が減りにくくなります。繰り上げたあとの返済額や最終回の額がどうなるかは、借入先の返済予定表で確かめます。

家計簿での書き方

繰り上げ返済は、ふだんの支出とは性格が違うお金の動きです。家計簿では次の順で書くと、あとで数字を追いやすくなります。

ステップ1返済予定表から、元金と利息を分けて写す15分

毎月の返済額は、元金と利息の合計です。返済予定表を見て、今年の1年分の元金と利息を分けて書き写します。

利息は、借りているために払っている費用です。繰り上げ返済で減るのはこの利息なので、繰り上げる前と後で比べられるよう、先に年の合計を出しておきます。

ステップ2繰り上げた額は、消えたお金として書かない5分

繰り上げた額は、食費や光熱費と同じ「使ったお金」の欄には入れません。別の行に「繰り上げ返済」と書き、借入の残りが同じ額だけ減ったことを添えます。

口座からは出ていきますが、何かを買って消えたお金ではありません。考え方は家計簿の貯金の書き方と同じで、支出の合計に混ぜると月の比較がずれます。

ステップ3新しい返済額と完済の予定を書き直す10分

繰り上げると、借入先から新しい返済予定表が届きます。返済額軽減型なら毎月の額を、期間短縮型なら完済の月を書き直します。

毎月の額が減った場合は、浮いた分をどこに置くかも決めておきます。決めないままだと、ほかの支出に紛れて見えなくなります。

ステップ4住宅ローン控除の見込みを直す5分

控除の期間中なら、繰り上げたあとの年末残高で、来年の控除の見込みを出し直します。見込みの出し方は住宅ローン控除はいくら戻る？の家計簿の節にあります。

手順は、紙の家計簿でも表計算でも同じです。返済予定表と控除の書類がそろえば、どの形でも進められます。

よくある質問