住宅ローンの審査に落ちた｜理由の探し方と次にすること、信用情報の開示・返済負担率・完済時の年齢の早見

手順1：信用情報を開示して、記録を確かめる

クレジットカードやローン、携帯電話の本体の分割払いなどの契約と支払いの状況は、信用情報機関に登録されています。金融機関は審査のときにこの情報を照会します。支払いが遅れた記録が残っていると、審査で不利になります。

開示を申し込める機関は、主にクレジット会社が加盟するシー・アイ・シー（CIC）、消費者金融などが加盟する日本信用情報機構（JICC）、銀行などが加盟する全国銀行個人信用情報センターの3つです。登録されている機関が違うことがあるので、使ってきた契約に合わせて開示します。

開示の申し込み方と手数料

CIC の案内では、インターネットの開示は手数料500円で、開示報告書をすぐに見られます。郵送の開示は手数料1,500円で、申し込みから1週間〜10日ほどで報告書が発送されます。全国銀行個人信用情報センターのインターネットの開示は、マイナンバーカードを使い、手数料は800円です。

全国銀行個人信用情報センターは、本人開示は金融機関の審査結果の理由を特定するものではないとしています。開示で分かるのは登録されている記録であって、落ちた理由そのものではないことを知っておきます。

開示報告書で見るところ

見るのは、支払いの遅れや保証会社が代わりに払ったことを示す記録、今ある借入の残高、ほかのローンやカードの申込みの記録です。CIC では、延滞などは「異動」として登録されます。

CIC の案内では、契約の内容と支払いの状況の情報は、契約期間中と契約が終わってから5年間保有されます。申込みの記録は照会日から6か月間です。遅れの記録があったときは、保有期間が過ぎるまで待ってから申し込み直すことを考えます。

手順2：返済負担率を、ほかのローンも入れて出し直す

返済負担率は、年収に占める1年間の返済額の割合です。住宅ローンだけでなく、車のローン、教育ローン、カードのキャッシングや分割払い・リボ払いの返済も足して計算します。

住宅金融支援機構のフラット35の利用条件では、すべての借入れの年間合計返済額の割合（総返済負担率）を、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下にします。年収は原則として前年の収入の公的な証明書の額で、給与収入だけの人は給与収入金額です。

年収ごとの返済の上限（例）

次の表は、フラット35の基準に当てはめて、1か月あたりの返済の上限を出した例です。右の列は、車のローンの返済が月2万円ある場合に、住宅ローンに回せる上限です。年収と返済の額は例で、民間の金融機関の基準はそれぞれ違います。

年収（例）	基準	月の返済の上限	車のローン月2万円あり
350万円	30％以下	8万7,500円	6万7,500円
480万円	35％以下	14万円	12万円
620万円	35％以下	約18万800円	約16万800円

計算は、年収×基準の割合÷12で月の上限を出し、ほかのローンの月の返済を引きます。自分の年収と、今あるローンの月の返済額に置き換えて確かめます。

民間の金融機関の基準は機関ごとに違います。国土交通省の調査で返済負担率の具体的な内容として、40％以内を挙げた機関が81、35％以内が57、30％以内が43でした。実際の金利とは別の審査用の金利で返済額を計算する金融機関もあり、その基準は公開されていないとされます。

返済負担率を下げるには

下げ方は、借りる額を減らすか、ほかのローンを減らすかです。頭金を増やす、物件の価格を下げる、今ある車のローンやカードの残高を先に返す、といった方法があります。

返済期間を延ばすと毎月の返済額は下がりますが、完済時の年齢の上限で延ばせないことがあります。夫婦の収入を合わせる収入合算やペアローンもありますが、片方が払えなくなっても返済の義務は続くので、2人で返し続けられる額かを先に確かめます。

使っていないカードのキャッシングの枠も、審査に影響することがあるとされます。必要のないカードは、枠の見直しや解約を考えます。頭金の決め方はマイホームの頭金は平均いくら？にあります。

手順3：年齢・勤続年数・健康状態の条件を確かめる

完済時の年齢は、国土交通省の調査で98.4％の機関が審査の項目にしています。具体的な内容として、80歳未満を挙げた機関が732、85歳未満が97、75歳未満が44でした。

フラット35では、申込時の年齢が満70歳未満（親子リレー返済を除く）で、借入期間は「80歳−申込時の年齢」と35年のうち短いほうが上限です。申込時の年齢は1年未満を切り上げるので、45歳6か月なら46歳として34年です（年齢は例）。

勤続年数と雇用の形

勤続年数の具体的な内容として、1年以上を挙げた機関が661、3年以上が121、2年以上が45でした。雇用形態では、派遣社員は対象外とする機関が357、契約社員は対象外とする機関が286ありました。

転職して間もないときや、雇用の形で基準に届かないときは、勤続年数や雇用の形の条件が違う金融機関を探すか、勤続年数が延びてから申し込みます。勤続年数の条件は、金融機関の案内や窓口で確かめられます。

健康状態と団体信用生命保険

健康状態の具体的な内容として、866機関が団体信用生命保険（団信）への加入を必要としていました。団信に入れないと、その機関では借りられないことがあります。団信に入らないときの金利の差と、団信の保険料が金利に含まれるしくみは、団信の保険料はいくら？にまとめています。

フラット35は、健康上の理由その他の事情で団信に加入しない場合も利用できます。団信に入らないと、万一のときに残りの返済をだれが続けるかを家族で決めておく必要があります。団信の告知を誤ったときの扱いは告知義務違反はバレる？にあります。

手順4：物件の担保評価と、出した書類を見直す

金融機関は、返せなくなったときに物件を売って回収できるかを見るため、土地と建物を評価します。購入の価格より評価が低いと、借りられる額が減ったり、審査に通らなかったりすることがあります。

フラット35では、床面積が一戸建てなどで50㎡以上、マンションなどの共同建てで30㎡以上の住宅が対象です。融資率が9割を超えるときは、返済の確実性などをより慎重に審査するとしています。

事前審査と本審査の申告の違い

事前審査に通ったのに本審査で落ちたときは、事前審査のあとの変化を見直します。新しくローンを組んだ、転職した、申告した年収や借入が書類と違っていた、といったことが本審査で分かると、審査に影響します。

本審査で求められる書類も、不備がないかを見直します。源泉徴収票や納税証明書は、求められた年分と種類のものを出したかを確かめます。

条件を変えて出し直す順番

出し直す前に、手順1〜4で見つけた理由を1つずつ消します。信用情報に遅れの記録があるなら、記録が消えるまで待ちます。返済負担率なら借りる額を、年齢なら期間を、物件なら物件の条件を変えます。

同じ金融機関にもう一度申し込むことはできますが、同じ条件のままでは結果は変わりにくくなります。金融機関によって審査の基準が違うので、条件の合う別の機関に申し込む方法もあります。

申込みの記録は、他の金融機関の照会でも見えます。短い間に何か所にも申し込むと、記録が重なるので、出し直す先と条件を決めてから申し込みます。

借りられる額より、返し続けられる額で決める

審査に通る額は、返し続けられる額と同じとは限りません。出し直す前に、今の家賃と手取りを並べ、住宅ローンの返済に加えて管理費・固定資産税・修繕のための積み立てを払っても、毎月の暮らしが回るかを確かめます。

返済額の平均や、借りる額から毎月の返済を出す計算は、住宅ローンの返済額の平均にまとめました。家を買うときにかかる諸費用は、住宅購入の諸費用にあります。

本審査に落ちて、売買契約を結んでいるとき

売買契約のあとに本審査に落ちたときは、まず契約書のローン特約を確かめます。ローン特約は、一般に、融資の承認が得られないときに契約を白紙に戻し、手付金を返してもらえるようにする取り決めです。

宅地建物取引業法 第35条では、不動産会社がローンをあっせんするときは、契約の前の重要事項の説明で、あっせんの内容と、そのローンが成立しないときの措置を説明します。契約書と重要事項説明書で、解除できる期限と手続きを確かめます。

解除できる期限が決まっているときは、期限を過ぎる前に不動産会社に連絡し、別の金融機関で出し直すか、契約を解除するかを相談します。解除の手続きや手付金の扱いは契約書に書かれているので、読み方に迷うときは、期限の前に不動産会社に尋ねます。

家計簿で、返せる額を先に出しておく

出し直すまでの間に、家計簿で毎月の手取りと支出を並べておくと、借りる額を決めやすくなります。今の家賃と、ほかのローンの返済額を書き出し、住宅ローンの返済に回せる額を出します。

信用情報の記録が消えるまで待つ間は、頭金を増やす期間にもなります。毎月いくら積み立てられるかを家計簿で決めておくと、出し直すときの頭金の額が見えてきます。

よくある質問