家の売却にかかる費用と仲介手数料｜上限の計算と早見、印紙税・抵当権の抹消・測量・引っ越し、手元に残る額の出し方

売れた額ごとの仲介手数料と印紙税の早見

次の表は、売れた額ごとに、仲介手数料の上限（消費税込み）と、売買契約書1通に貼る印紙の額を並べたものです。印紙の額は、令和9年3月31日までに作る契約書に当てはまる軽くなった額です。

売れた額	手数料の上限	印紙税
300万円	15万4,000円	1,000円
500万円	23万1,000円	1,000円
800万円	33万円	5,000円
1,500万円	56万1,000円	1万円
2,500万円	89万1,000円	1万円
3,500万円	122万1,000円	1万円
4,500万円	155万1,000円	1万円
6,000万円	204万6,000円	3万円

表の手数料は受け取れる額の上限で、実際の額は不動産会社と結ぶ契約で決まります。売れた額が800万円以下の300万円・500万円の行は、特例を使うと33万円まで上がることがあります。

自分の家の額は、売り出す額か査定の額を次の節の式に当てはめて出します。印紙は、売主と買主がそれぞれ自分の持つ契約書に貼る形があり、その場合は1通分を売主が払います。

売れた額が800万円以下の家は、上限が33万円

2024年7月1日から、売れた額が800万円以下の宅地や建物（低廉な空家等）は、仲介にかかる費用を考えて、3つの段の計算より高い仲介手数料を受け取れるようになりました。上限は30万円の1.1倍で、消費税込みで33万円です。

以前のこの特例は、400万円以下で、現地調査などの費用がかかる空き家などの売主に限られ、上限は18万円の1.1倍でした。今は「空家等」という名前でも家の使い方は問わず、人が住んでいる家も含まれます。

この特例で高く受け取るときは、不動産会社は媒介契約を結ぶ際に、前もって報酬の額を説明し、依頼者と合意しておく必要があります。500万円の家なら、3つの段の計算では23万1,000円で、特例を使うと33万円までの額になります。

仲介手数料のほかにかかる費用

仲介手数料のほかの費用は、どの家でもかかるものと、家の状態や契約の条件でかかるものに分かれます。印紙税は紙の売買契約書を作ればかかり、ローンの返済と抵当権の費用は、ローンが残っている家でかかります。

売買契約書の印紙税

不動産の売買契約書は印紙税のかかる文書で、契約書に書いた金額で税額が決まります。令和9年3月31日までに作る契約書は税額が軽くなっていて、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円です。

売主が負担した印紙税は、税金の計算で売るための費用（譲渡費用）に入ります。紙の契約書を作らずに電子契約で結ぶと、印紙を貼る文書が作られないので、印紙税はかかりません。

代金を受け取ったときに売主が出す領収書には、会社員などがマイホームを売る場合、印紙を貼りません。国税庁の案内では、商人ではない個人の行為は営業に当たらず、営業に関しない受取書は非課税です。

代金を受け取ったときの領収書の印紙は、売買契約書とは別の決まりです。金額ごとの額と、受け取る人が個人か事業者かで変わる扱いは、領収書の収入印紙はいくらから？にまとめています。

住宅ローンの一括返済の手数料

住宅ローンが残っている家は、売った代金などでローンを全部返し、家に付いている抵当権を消してから買主に引き渡します。前倒しで返すときの手数料は、全国銀行協会の案内では無料から数万円まで幅があり、借入先とローンの種類で決まります。

額は、借入先の案内かローンの契約書で確かめます。返す日と手数料が決まったら、売買の代金を受け取る日と合わせて借入先に伝えておきます。

住宅金融支援機構の【フラット35】は、全額を繰り上げて返す手続きに手数料がかかりません。返す日の1か月前までに、返済中の金融機関に申し出ます。

インターネットの「住･My Note」で全額を返すと、抵当権を消す書類が届くまで完済後1か月程度かかります。機構の案内では、売却などで書類を急ぐときは、この方法では申し込めません。

抵当権の抹消の登記

抵当権を消す登記にかかる登録免許税は、登録免許税法で不動産1個につき1,000円です。一戸建てで土地1筆と建物1棟に抵当権が付いていれば、合わせて2,000円です。

結婚や引っ越しで登記簿の名前や住所が今と違う人は、抹消の前に、名義人の表示を直す登記をすることがあります。この登記の登録免許税も不動産1個につき1,000円です。

登記は自分で法務局に申請することもでき、司法書士に頼むと報酬が加わります。報酬は数万円程度で、事務所ごとに違います。登記の内容を確かめる登記事項証明書は、書面で取ると1通600円です。

測量と境界の確認

一戸建てや土地では、隣の土地との境界がはっきりしないときや、実際に測った面積で売る約束をしたときに、測量の費用がかかります。古くに買った土地では、登記の面積が今の測り方とずれていることがあります。

隣地の人の立ち会いをせずに今の形を測る現況測量は、100㎡ほどの形の整った土地で10万〜20万円ほどとされます。隣地の所有者と境界を確かめて決める確定測量は、隣地の数や立ち会いの手間で費用が増え、数十万円から100万円程度になることもあります。

確定測量は、隣地の所有者の都合で日数もかかります。境界がはっきりしない土地は、売り出す前に、測量が要るかを仲介を頼む会社と確かめておきます。

解体・片付け・クリーニング

古い家を取り壊して土地として売るときは、解体の費用がかかります。額は建物の構造・広さ・立地で変わるので、解体を頼む会社の見積もりで確かめます。

国税庁の案内では、土地を売るために上の建物を取り壊したときの取壊し費用は、譲渡費用に入ります。一方で、売る前に直した修繕費は、維持や管理の費用として譲渡費用になりません。

家具や家電の処分は、量が多いと費用もかさみます。市区町村に粗大ごみとして出すときの手数料のしくみと処理券の買い方は、粗大ごみの料金で確かめられます。

ハウスクリーニングは、売るときにしなければならないものではありません。頼むかどうかの考え方は、家を売る前のハウスクリーニングにあります。構造ごとの1坪あたりの目安と、見積書の内訳の見方は、家の解体費用は30坪でいくら？にあります。

建物の調査と、買い手との条件

建物の状態を専門家が調べる建物状況調査（インスペクション）や耐震診断、設備の修理を、買い手との条件で行うことがあります。こうした費用を売主と買主のどちらが持つかに決まりは無く、契約の条件で決まります。

条件の中には、短い期間で受けるかを決めなければならないものもあります。売り出す前に、どの条件ならいくらかかるかを、仲介を頼む会社に聞いておきます。

引っ越しと仮住まい

売ってから次の家を探す場合は、仮住まいを借りる費用と、2回分の引っ越し代がかかります。次の家を先に決めておけば、引っ越しは1回で済みます。

引っ越しの料金は、荷物の量と距離、時期で変わります。料金の決まり方と目安は、引っ越し費用の平均で確かめられます。

相続した家を売るとき

親から相続した家を売るときは、売る前に、自分の名義にする相続登記が要ります。登録免許税と書類の実費、頼む場合の司法書士の報酬は、相続登記の費用で出せます。

相続した空き家を売ったときの税の特例は、使える期限と条件があります。条件は家を売ったときの税金で確かめられます。

受け取るお金もある

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日の持ち主に1年分がかかります。引き渡しの日から後の分を日割りにして、買主から売主に精算金として払う形がとられます。

マンションの管理費や修繕積立金も、同じように日割りで精算することがあります。国税庁の案内では、固定資産税と都市計画税の精算金は、譲渡所得の計算で売った代金（収入金額）に含めます。

手元に残る額の出し方

手元に残る額は、売れた額から、売るときの費用と住宅ローンの残りを引いて出します。利益が出て税金がかかる場合は、その分も引きます。

• 手元に残る額＝売れた額−売るときの費用−住宅ローンの残り−（利益が出たときの税金）
• 売るときの費用＝仲介手数料＋印紙税＋ローンの一括返済の手数料＋抵当権の抹消の費用＋（測量・解体・片付け・引っ越し）

不動産の仲介をする会社の案内では、ローンが無く、解体や確定測量が要らない売却なら、費用は成約価格の約3〜6％が目安とされています。仲介手数料を受け取る側の会社が示す目安なので、自分の家は式に当てはめて確かめます。

2,800万円で売る例

次の図は、土地1筆と建物1棟の一戸建てを2,800万円で売り、住宅ローンが1,600万円残っている場合の例です。司法書士の報酬・一括返済の手数料・引っ越し代は、置いた額です。

この例では、売るときの費用は119万4,000円で、売れた額の約4.3％です。そのうち99万円が仲介手数料で、費用の8割を超えます。

マイホームとして住んでいた家で、売った利益が3,000万円の特別控除の範囲に収まれば、税金はかかりません。ただし、特例を受けるには売った年の翌年に確定申告が要ります。

売れた額がローンの残りに届かないとき

売るときの費用を引いた額が、ローンの残りより少ないこともあります。抵当権を消すにはローンを全部返す必要があるので、足りない分を手元のお金から出すことになります。

足りない分を用意できないときは、売る前に借入先に相談します。借入先の同意を得て売る任意売却の流れは、住宅ローンが払えないときにまとめています。

費用を抑えるときに確かめること

例の図のとおり、費用の中で額が大きいのは仲介手数料なので、まずその額を契約の前に確かめます。ほかの費用は、要るかどうかを買い手との条件と合わせて見ます。

• 仲介手数料の額と払う時期は、媒介契約を結ぶ前に契約書で確かめる
• 800万円以下の家は、特例で上限が33万円まで上がる。説明と合意の上で額が決まる
• 不動産会社に直接買い取ってもらうと仲介手数料はかからないが、仲介で売るより価格が低くなることがある
• 測量・解体・修理は、買い手との条件で要るかを確かめてから頼む
• 住宅ローンの一括返済の手数料と申し出の期限を、借入先に先に聞く

家計簿での書き方

家を売った年は、売れた額と、売るために払った費用を、ふだんの収入と支出とは別の行にまとめます。仲介手数料・印紙税・取壊し費用の領収書は、確定申告で譲渡費用を書くときに使うので、売買契約書と一緒に残します。

ローンの一括返済は、使ったお金ではなく借りたお金を返した行として書きます。引っ越しや仮住まいの費用は、売ったお金から出す場合でも住まいの支出として書いておくと、住み替えにいくらかかったかを後から見られます。

よくある質問