実家じまいの費用はいくら？｜建物をどうするかで変わる総額の目安、片付け・解体・売却・相続登記の項目、自分の家の出し方

実家じまいの費用は、建物をどうするかで3つに分かれる

実家じまいでは、家の中を片付けたあと、建物付きのまま売るか、解体して土地を売るか、売らずに持ち続けるかを決めます。売る場合の総額の目安は、次のとおりです。

進め方	総額の目安
片付けて、買い取りで売る	10万〜60万円程度
片付けて、仲介で売る	100万〜200万円程度
解体して、更地で売る	150万〜400万円程度

どれも、相続登記の費用と司法書士の報酬を含み、解体して売る場合は土地の測量の費用も含んだ額です。税金は入っていません。不動産の査定の申し込みを受けるサイトを運営する会社の数字なので、自分の家の額は見積もりで確かめます。

買い取りは、不動産会社が直接買う売り方で、仲介手数料がかかりません。不動産の仲介会社の解説では、2週間から1.5か月程度で終わることもある一方、成約の価格は仲介の約6割〜8割程度になるとしています。

親が施設に入ったときと、亡くなったあとで変わること

親が施設に入っていて存命のときは、売るのは親本人です。かかるのは片付け・解体・売るときの費用で、相続登記や相続税は関係しません。利益が出たときの税は、親にかかります。

親が亡くなったあとは、売る前に家の名義を相続した人に変える相続登記が要ります。遺産の額によっては相続税がかかり、売って利益が出たときの税は、相続して売った人にかかります。どちらの場合も、費用の項目は次の節の表で確かめられます。

何にいくらかかるか

実家じまいの費用は、片付け・建物・売る手続き・名義・持っている間の費用に分かれます。次の表の目安は、さきほどの総額と同じ会社の案内で、上限や税率は法令の額です。

費用	目安	決まり方
片付け（業者）	10万〜60万円	物の量と部屋の数
解体（木造30坪）	90万〜150万円	構造と立地
測量（境界の確定）	30万〜80万円	境界が決まっていないとき
相続登記の税	評価額の0.4％	固定資産税の評価額
司法書士の報酬	5万〜10万円	相続人の数など
仲介手数料	上限は法令で決まる	売れた額
印紙税	1,000円〜3万円	契約書の額
固定資産税など	年数万〜30万円	持っている間

このほかに、売れた額から取得費と費用を引いて利益が出れば、その利益に税がかかります。親の住宅ローンが残っていた家なら、抵当権を外す登記もします。

片付けは、物の量と頼み方で変わる

同じ会社の案内では、30坪の家の片付けは、自分たちでするなら粗大ごみの手数料などで数万円程度、遺品整理の業者に頼むなら20万〜60万円程度としています。供養を頼むと、5万〜10万円程度足されることがあるとしています。

公的な数字では、総務省が令和2年にまとめた遺品整理の調査で、集めた見積書75例のうち54例が10万円を超え40万円以下でした。統計の手法で選んだ数字ではないと断っています。間取りごとの目安と業者の許可は遺品整理の費用にあります。

解体は、構造と坪数で決まる

同じ会社の案内では、1坪あたりの解体の目安は木造3万〜5万円、鉄骨造6万〜7万円、鉄筋コンクリート造7万〜10万円程度で、木造30坪なら90万〜150万円程度です。重機が入りにくい土地や、ブロック塀・庭木が多い家では額が上がります。

床面積が80㎡以上の家の解体では、工事の7日前までの届け出が要ります。構造ごとの額と、アスベストの調査や解体のあとの手続きは、家の解体費用にまとめています。

売るときの費用は、仲介手数料が中心

仲介で売るときの仲介手数料は、上限が国の告示で決まっています。売れた額が400万円を超えるなら「売れた額×3％＋6万円」に消費税を足した額で、800万円以下の家は、あらかじめ説明して合意すれば、特例で33万円まで受け取れます。

売買契約書の印紙税は、令和9年3月31日までに作る契約書なら軽くなっています。仲介手数料と印紙税の早見は家の売却にかかる費用で確かめられます。

名義を変える費用

相続登記の登録免許税は、固定資産税の評価額の0.4%です。評価額が合わせて650万円の土地と建物なら2万6,000円で、司法書士に頼むときは報酬が加わります。戸籍などの実費と報酬の目安は相続登記の費用にあります。

自分の実家の総額を出す

総額は、次の項目に自分の家の額を当てはめて足すと見当がつきます。見積もりを取ったら、その額に差し替えます。

• 片付け：業者の見積もりか、自分で出す粗大ごみの手数料の合計
• 解体：解体するなら、業者の見積もり
• 測量：隣との境界が決まっていなければ、土地家屋調査士の見積もり
• 相続登記：固定資産税の評価額×0.4％＋司法書士の報酬＋戸籍などの実費
• 売る費用：仲介手数料（上限の式）＋印紙税
• 持っている間の費用：固定資産税・火災保険・電気や水道の基本料金・通う交通費の、売れるまでの月数分

次の表は、親が亡くなり、子の1人が木造25坪の家を相続して売る例です。土地と建物の評価額は合わせて650万円、売れるまで6か月とし、建物付きは850万円、解体して更地では1,000万円で売れたとしています。

項目	建物付き	解体して
片付け	45万円	45万円
解体	なし	100万円
測量	なし	40万円
相続登記	10万1,000円	10万1,000円
仲介手数料	34万6,500円	39万6,000円
印紙税	5,000円	5,000円
6か月の維持費	15万円	15万円
合計	105万2,500円	250万2,000円

金額は例です。建物付きの例は境界が決まっているとして測量を入れず、解体は1坪4万円、相続登記は登録免許税2万6,000円・司法書士の報酬7万円・戸籍などの実費5,000円としました。維持費は、固定資産税4万円・火災保険2万円・基本料金1万5,000円・交通費7万5,000円です。

解体して売る例は、売れた額が150万円高い一方、費用も約145万円多くなっています。解体するかどうかは、解体の見積もりと、更地にしたときの売れる額を不動産会社に聞いて、差し引きで比べます。

売れる前に払う費用と、売れてから払う費用

実家じまいのお金は、売れた代金が入る前に払うものと、売れたときや売れたあとに払うものに分かれます。先に出ていく分を、誰がどこから立て替えるかを決めておくと、途中で止まりません。

仲介手数料は、売買契約のときと引き渡しのときに分けて払うことがあります。税は、売った年の翌年の確定申告で納めます。売れるまでの期間は、仲介会社の解説では仲介で3か月〜6か月程度で、長引くこともあるとしています。

相続登記を先にする

親の名義のままでは、相続した人が売ることはできません。売り出す前に相続登記を済ませておくと、買い手が見つかってから慌てずに済みます。遺産をどう分けるかを相続人で決めてから、法務局に申請します。

売って利益が出たときの税金

売った家に利益が出たときにかかるのは、所得税と復興特別所得税、住民税です。利益（譲渡所得）は「売れた額−取得費−譲渡費用」で出し、譲渡費用には仲介手数料や印紙税が入ります。

相続した家は、親が買った時期をそのまま引き継ぎます。親が買った時から売った年の1月1日までが5年を超えていれば、長期の税率20.315％です。5年以下なら短期の39.63％です。

親が買った額が分からないと、税が大きくなる

親が昔買った家で、買った額を示す書類が見つからないときは、売れた額の5％を取得費にします。たとえば上の建物付きの例で850万円で売ると、取得費は42万5,000円です。

譲渡費用を仲介手数料と印紙税の35万1,500円とすると、譲渡所得は約772万円になります。特例を使わなければ、長期の税率で税は約157万円です（金額は例）。親の家の売買契約書や領収書は、片付けのときに捨てずに探します。

親が1人で住んでいた家は、空き家の特例を確かめる

親が1人で住んでいた家を相続して売るときは、譲渡所得から最高3,000万円を引ける特例があります。令和6年1月1日以後の譲渡で、その家を相続した人が3人以上なら、1人2,000万円までです。令和9年12月31日までの譲渡が対象です。

• 建てたのが昭和56年5月31日以前で、区分所有の登記（マンションなど）がされていない家
• 亡くなる直前に、親のほかに住んでいた人がいない
• 相続してから売るまで、貸したり住んだり事業に使ったりしていない
• 売れた額が1億円以下
• 買い手が、親子や夫婦など特別の関係がある人ではない

建物付きで売るときは、売るときに耐震の基準を満たすか、売った時から翌年2月15日までの間に、耐震の基準を満たすか取り壊されることが条件です。解体して土地を売る形でも使えます。確定申告には、市区町村の確認書を添えます。

上の例が条件に当てはまれば、譲渡所得は3,000万円以下なので、税は0円になります。家を売ったときの税の出し方と例は、家を売ったときの税金で詳しく確かめられます。

施設に入った親の家を、亡くなったあとに売るとき

親が要介護認定などを受けて老人ホームなどに入っていたときも、一定の条件で空き家の特例の対象になります。入所してから亡くなるまで、家が親の物の保管などに使われ続けていて、人に貸したり、ほかの人が住んだりしていないことが条件です。

施設に入った親の家を、亡くなる前に人に貸すと、この特例は使えなくなります。貸すか売るかを決める前に、税務署で確かめます。

親が存命のうちに売るとき

親が施設に入って家に住まなくなったあと、親が自分で売るときは、マイホームを売ったときの特例で最高3,000万円を引ける場合があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

この特例も空き家の特例も、税が0円になるときでも確定申告をしないと受けられません。窓口は、売った人の住所の税務署です。

解体する前に確かめること

解体すると、土地の固定資産税が上がることがあります。住宅が建っている土地は、200㎡までの部分の課税標準が評価額の6分の1になる特例がありますが、1月1日に家が無いと、その年度は特例が使えなくなることがあります。

解体してすぐに売れれば影響は小さく、売れ残ると税が上がった状態で持ち続けることになります。不動産会社に、建物付きのままで買い手がつくか、買い取りなら現況のまま売れるかを先に聞いてから決めます。

市区町村によっては、空き家の解体に補助があります。工事の前に申請が要るものがあるので、実家のある市区町村の案内で、解体の見積もりを取る段階で確かめます。上がる幅の計算は空き家の固定資産税にあります。

費用を減らす手立て

片付けの費用は、自分で出せる物を先に粗大ごみや資源ごみで出し、業者に頼む量を減らすと下がります。売れる物は、古物商の許可を持つ業者の買い取りに出すと、片付けの費用に充てられます。市区町村の手数料は粗大ごみの料金で確かめられます。

• 片付け・解体・測量は、同じ作業の範囲で複数の業者から見積もりを取る
• 解体の補助があるかを、工事の前に市区町村で確かめる
• 建物付きで売るか買い取りに出すと、解体の費用を先に出さずに済む
• 空き家の特例の期限の前に売り、譲渡所得の税を抑えられるかを確かめる

持ち続ける期間が長いほど、固定資産税や火災保険などの維持費が積み上がります。方針を決めるのを先に延ばすときは、1年でいくらかかるかを書き出して比べます。

売れないとき・持ち続けるとき

買い手が見つからないときは、売り出す額を見直すか、不動産会社に買い取りを相談します。市区町村の空き家の相談窓口や、空き家バンクで引き取り手を探せることもあります。

持ち続けるなら、売れるまでの維持費に加え、家を傷ませない手入れが要ります。手入れをせずに傷んだ家は、市区町村から管理不全空家として勧告を受けると、住宅用地の特例が外れることがあります。勧告までの流れと、土地を国に引き取ってもらう制度は空き家の固定資産税で確かめられます。

家計簿での書き方

実家じまいの費用は、何か月にもわたって、片付け・登記・解体・売る手続きと別々に出ていきます。ふだんの生活費とは別の表を1つ作り、払った日・払った先・額・誰が払ったかを1行ずつ書きます。

立て替えた分と、売れた代金を同じ表で合わせる

売れた代金が入ったら、同じ表に受け取った額を書きます。払った額の合計を引くと、手元に残った額が分かり、誰がいくら立て替えたかもその表から拾えます。

親の口座から払った分は、親のお金として別の印を付けておきます。確定申告で譲渡費用にする仲介手数料と印紙税は、領収書と一緒に残します。

よくある質問