公営住宅の入居条件と収入の基準｜月15万8,000円の「収入」の出し方と、家賃の決まり方
Move for People株式会社
公営住宅は、住まいに困っている収入の低い世帯に、都道府県や市区町村が安い家賃で貸す住宅です。入れる収入の基準は、公営住宅法施行令の月15万8,000円をもとに、住宅を持つ自治体が条例で決めます。
ここでいう「収入」は、手取りの月給ではありません。世帯の1年間の所得から、家族の人数などに応じた額を引き、12で割った額です。この記事では、その出し方と計算の例、家賃の決まり方、申し込みの窓口、入居後に収入が増えたときの扱いを書きます。
今の家賃が重くて、公営住宅を考えています。月の収入が15万8,000円を少し超えていて、申し込めるのかが分かりません。
公営住宅は、住まいに困っている低額所得者のための住宅
公営住宅法は、国と地方公共団体が協力して住宅を整え、住宅に困っている低額所得者に安い家賃で貸すことを目的にしています。貸すのは都道府県や市区町村で、法律ではこれを事業主体と呼びます。
都営住宅・県営住宅・市営住宅などは、この法律にもとづく住宅です。申し込み先も、条件の細かいところも、住宅を持つ自治体ごとに決まっています。
公営の借家は全国で176万戸
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、「公営の借家」は176万戸で、住宅全体の3.2％です。借家（住まいだけに使う家）の1か月の家賃の平均は59,656円で、公営の借家は24,961円でした。
同じ調査で、民営の借家は木造が54,409円、木造以外が68,548円です。家賃の平均の出し方と、民営の借家との比べ方は家賃の平均はいくら？にまとめています。
入居の条件は、法律で決まるものと自治体が決めるものがある
公営住宅法 第23条は、入居する人に少なくとも次の2つを求めています。
- 収入が、事業主体が条例で決めた金額を超えないこと
- 今、住宅に困っていることが明らかであること
「住宅に困っている」は、施行令 第7条の選考の基準に例があります。住宅ではない建物に住んでいる、ほかの世帯と同居して生活に不便がある、立ち退きを求められて行き先が無い、収入に比べて家賃が高すぎる、などです。
自治体が加える条件の例
法律の2つのほかに、自治体が条件を加えています。東京都の案内では、家族向の募集は、都内に住んでいること、同居する親族がいること、暴力団員でないことを求めています。
横浜市の案内では、申込者が成人であること、市内に住んでいるか勤めて6か月以上であること、住民税の滞納が無いことも条件です。大阪市の案内では、市営住宅の家賃の未納が無いことが条件で、持ち家の人は原則として申し込めません。
一人で申し込めるのは、条件に当たる人
東京都の案内では、単身者向の募集は、都内に続けて3年以上住んでいて、60歳以上の人や、障害者手帳の等級などの条件に当たる人、生活保護を受けている人などが対象です。条件に当たらない一人暮らしの人は、単身者向に申し込めません。
大阪市の案内でも、単身で申し込める住宅は、高齢者や障がい者、生活保護を受けている人など一定の要件を満たす人向けです。ただし、大阪市の随時募集には、60歳未満の単身者も申し込める住戸があります。
収入の基準は月15万8,000円。緩められる世帯は上限25万9,000円
公営住宅法施行令 第6条は、入居収入基準の金額を定めています。一般の世帯の基準は、政令の金額である月15万8,000円を参酌して、事業主体が条例で決めます。
高齢者や障害者がいる世帯など、特に住まいの安定が必要な世帯は、基準を緩めることができます。この世帯の基準は、政令の上限である月25万9,000円以下で、事業主体が条例で決めます。
緩められる世帯と金額は、自治体の条例で違う
横浜市の案内では、一般の世帯は15万8,000円以下、緩められる世帯は21万4,000円以下です。東京都の案内の所得基準表は年額で、1人なら一般の区分が189万6,000円以下、緩められる区分が256万8,000円以下です。
東京都の額を12で割ると、15万8,000円と21万4,000円になります。どちらも、住宅を持つ自治体の条例で決めた金額です。
どの世帯が緩められるかも、自治体で違います。横浜市の案内では、申込者が60歳以上で同居する人も60歳以上か18歳未満の世帯、障害者手帳の等級などに当たる人がいる世帯、中学校卒業までの子がいる世帯などです。東京都の案内では、子どもは高校修了期までとしています。
「収入」は、世帯の所得から控除を引いて12で割った額
施行令 第1条第3号では、収入を、入居する人と同居する人の過去1年間の所得金額の合計から、次の額を引いて12で割った額としています。自治体の案内では「政令月収」や「世帯の月収額」と呼ばれます。
- 給与か公的年金の所得がある人1人につき10万円
- 同居する人と、一緒に住まない扶養親族1人につき38万円
- 70歳以上の同一生計配偶者か老人扶養親族1人につき10万円
- 16歳以上23歳未満の扶養親族1人につき25万円
- 障害者1人につき27万円（特別障害者は40万円）
- 寡婦に27万円、ひとり親に35万円
所得金額は、所得税の計算と同じ方法で出します。給与なら、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」の欄の額が、この所得にあたります。
計算の例：3人世帯で、働いているのが1人の場合
図は、夫婦と子ども1人の3人世帯で、1人だけが給与をもらい、給与所得控除後の金額が250万円の場合の例です。子どもは16歳未満、ほかの控除は無いものとしています。
250万円から10万円と76万円を引くと164万円で、12で割ると月13万6,666円です。この例では、額面の給与が月15万8,000円を超えていても、基準の内側に入ります。
年収の目安は、自治体の早見表で見られる
横浜市の案内には、収入が給与だけの人が1人の世帯の早見表があります。一般の世帯で3人世帯なら、源泉徴収票の支払金額が3,995,999円以下です。
この早見表は、家族の控除のほかに控除がない場合のものです。2人以上に収入がある、途中で勤め先が変わったなどの場合は使えないと、横浜市は案内しています。
遺族年金と障害年金は、所得に入れない
東京都の案内では、遺族年金と障害年金は計算の対象外で、受け取っていても所得は0円とします。個人年金は公的年金ではないので、事業などの所得と合わせて計算します。
共働きの世帯は、2人の所得を合計します。そのうえで、給与の所得がある人それぞれから10万円を引きます。
前の年の所得か、今の所得か
東京都の案内では、原則として申し込みの前の年の所得で判断します。前の年から今までに退職などで所得が減った人は、今の所得で判断できます。
施行令でも、就職して1年たっていない場合など、前の年の額で見るのがふさわしくないときは、事業主体が国土交通大臣の定めにより額を認定するとしています。どちらで計算するかは、申し込む自治体の案内で確かめます。
家賃は、収入と住宅の条件で毎年決まる
公営住宅法 第16条では、家賃は毎年度、入居している人からの収入の申告にもとづいて決まります。収入のほか、住宅の立地や広さ、建ててからの年数などに応じ、近くの同じような住宅の家賃を上限とします。
施行令 第2条の式は、次のとおりです。家賃算定基礎額は収入の区分で決まり、そこに4つの係数をかけます。
- 市町村ごとの立地の係数（0.7以上1.6以下で国土交通大臣が定める）
- 広さの係数（床面積を65平方メートルで割った数）
- 建ててからの年数の係数（1以下で国土交通大臣が定める）
- 便利さの係数（0.5以上で、1.3か「1.6を立地の係数で割った数」の小さいほう以下で、事業主体が定める）
家賃算定基礎額は、収入の区分で決まる
家賃算定基礎額は、政令月収が10万4,000円以下なら3万4,400円、15万8,000円を超えて18万6,000円以下なら5万8,500円です。いちばん上の区分は、25万9,000円を超える場合の9万1,100円です。
さきの計算の例の月13万6,666円は、12万3,000円を超えて13万9,000円以下の区分で、家賃算定基礎額は4万5,400円です。実際の家賃は、これに住宅ごとの係数をかけた額になります。
同じ住宅でも、所得で家賃が変わる
東京都の案内には、練馬区の3DK（55平方メートル・昭和59年度建設）に2人世帯で住む場合の使用料があります。所得金額が162万8,000円以下なら月3万300円、261万2,001円から294万8,000円なら月6万6,600円です。
横浜市の案内では、横浜市の立地の係数は1.20です。便利さの係数は、同じ住宅でも街区や棟で違うことがあると、横浜市は案内しています。
家賃が払えないときの減免がある
公営住宅法では、病気などの特別の事情があるとき、事業主体は家賃を減らしたり免除したりできます。基準は自治体が決めます。
札幌市の案内では、令和8年度の減免の基準は月額76,000円になる予定です。前の年の10月1日時点の生活保護の基準をもとに計算する方式に変わりました。
入居のときは、家賃3か月分までの敷金がかかる
公営住宅法 第18条では、事業主体は家賃3か月分の範囲で敷金を取ることができます。大阪市の案内では、入居の契約のときに家賃の3か月分を敷金として納めます。横浜市の案内でも、入居の手続きまでに家賃の3か月分を保証金として納めます。
家賃とは別に、階段の電気代などの共益費もかかります。横浜市の案内では、共益費は月額3,000円から4,000円程度です。
申し込みから入居まで
申し込み先は、住みたい住宅を持つ都道府県か市区町村です。同じ地域に、都道府県の住宅と市区町村の住宅の両方があることもあるので、両方の案内を見ます。
受け付けは、自治体の住宅の担当や、自治体から管理を任された住宅供給公社などが行います。東京都は東京都住宅供給公社、横浜市は横浜市住宅供給公社、大阪市は大阪市住宅供給公社が窓口です。
募集の時期は、自治体ごとに違う
東京都の案内では、定期募集は5月・8月・11月・2月です。横浜市の定期募集は4月と10月、札幌市は前期・中期・後期の年3回です。
申し込みが少なかった住宅は、随時や先着順で受け付けることがあります。大阪市は随時募集を行っていて、横浜市には常時募集があります。
申し込みが戸数を超えたら、抽せんやポイントで選ぶ
申し込みが戸数を超えると、事業主体は住宅に困っている実情を調べ、条例で決めた公正な方法で選びます。国土交通省の案内では、特に困っている世帯を優先する方法として、当選率を上げる方式、戸数の枠を設ける方式、困り方を点数にする方式があります。
優先の対象の例は、高齢者世帯、障害者世帯、著しく所得の低い世帯、子育て世帯、DV被害者世帯などです。どの世帯を優先するかは自治体で違います。横浜市の案内では、母子・父子世帯などの当選率を一般の3倍にしています。
ステップ1源泉徴収票か課税証明書を集める10分
世帯で所得のある人全員の、前の年の源泉徴収票を出します。年金の人は公的年金の源泉徴収票、事業をしている人は確定申告書の控えです。
見当たらないときは、市区町村で住民税の課税証明書をもらいます。東京都の案内でも、年金の人は課税証明書で所得を確かめると便利だとしています。
ステップ2所得の合計から控除を引いて、12で割る15分
1人ずつ所得の額を書き出し、合計します。そこから、給与や年金の所得がある人の10万円、同居する人の38万円などを引き、12で割ります。
紙でも表計算でも、同じ手順で出せます。出た額を、申し込む自治体の基準と比べます。
ステップ3家賃算定基礎額の区分を見て、家計簿に書く10分
出た額が家賃算定基礎額のどの区分かを見ます。募集の案内に住宅ごとの家賃が載っていれば、その額を家計簿の住居費の行に書き、今の家賃と並べます。
敷金と共益費も、入居の月の支出として書いておきます。引っ越しの費用と並べると、入居の月に手元のお金が足りるかが分かります。
ステップ4募集の時期と窓口を確かめる10分
住んでいる都道府県と市区町村の両方の募集の案内を開き、次の募集の時期と、配る場所を確かめます。単身で申し込むなら、単身者向の条件に当たるかもここで見ます。
入居したあとに収入が増えたとき
入居したあとも、毎年、収入を申告します。家賃は、その申告で毎年度決まり直します。
3年以上住んで基準を超えたら、明け渡しに努める
公営住宅法 第28条では、3年以上入居していて、収入が入居の基準を超えたときは、明け渡すよう努めなければなりません。住み続けるときの家賃は、近くの同じような住宅の家賃に向けて、収入と年数に応じて上がります。
5年以上住んで高額の収入が続くと、明け渡しを求められる
5年以上入居していて、最近2年間続けて月31万3,000円を超える収入があるときは、事業主体は明け渡しを請求できます。明け渡しの期限は、請求の翌日から6か月たった日以後です。
公営住宅法では、事業主体は条例で、この基準を別に定めることもできます。施行令 第10条では、その基準は25万9,000円以上31万3,000円未満の一定の金額を超えることとしています。
家賃を3か月以上滞納したときも、明け渡しを請求されることがあります。家賃が払えなくなりそうなときは、早めに住宅の管理の窓口に減免を相談します。
迷いやすい場面
一人暮らしで、60歳未満
東京都の単身者向は、60歳以上の人や障害のある人などが対象で、60歳未満で条件に当たらない人は申し込めません。自治体によっては、60歳未満の単身者も申し込める住戸があります。
大阪市の随時募集では、一部の住戸で、日常生活ができる単身の人なら60歳未満でも申し込めます。住んでいる地域の自治体の案内を、単身者向の条件から見ます。
退職して、今の収入が前の年より少ない
東京都の案内では、前の年から今までに退職した仕事の所得は0円として計算できます。そのときは、退職したことや今の所得が分かる書類が要ります。
失業して家賃が払えないときは、公営住宅の募集を待つ間に使える制度もあります。離職や休業で収入が減った人の家賃の補助は住居確保給付金とはにあります。
家賃の滞納がある
大阪市の案内では、市営住宅の家賃の未納がある人は申し込めません。民間の賃貸の家賃を滞納しているときに使える制度は、家賃が払えないときにまとめています。
よくある質問
Q年収いくらまでなら公営住宅に入れますか
自治体と世帯の人数で違います。横浜市の早見表では、収入が給与だけの人が1人の3人世帯なら、源泉徴収票の支払金額が3,995,999円以下です。
東京都の早見表では、家族向の3人世帯で給与収入が399万円までです。どちらも概算の目安で、家族の控除以外の控除があれば変わります。
Q手取りの月給が15万8,000円を超えたら入れませんか
入れないとは限りません。基準の15万8,000円は、世帯の所得から家族の人数などに応じた額を引いて12で割った額です。
手取りや額面の月給とは別のものです。源泉徴収票の給与所得控除後の金額から計算し直します。
Q共働きの収入は合算されますか
入居する人と同居する人の所得は、合計して計算します。給与の所得がある人それぞれから10万円を引き、同居する人1人につき38万円を引きます。
Q公営住宅の家賃は平均いくらですか
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、公営の借家の1か月の家賃は24,961円です。借家全体の平均は59,656円でした。
これは統計の平均です。一つひとつの住宅の家賃は、世帯の収入と住宅の条件で決まり、毎年度見直されます。
Q入居したあとに収入が増えたら、出なければいけませんか
3年以上入居して入居の基準を超えたら、明け渡すよう努める義務があり、家賃が上がります。5年以上入居して、最近2年間続けて月31万3,000円を超えると、明け渡しを請求されることがあります。
Qどこに申し込めばよいですか
住みたい住宅を持つ都道府県か市区町村です。受け付けは、自治体の住宅の担当や住宅供給公社などが行います。募集の時期は自治体で違うので、都道府県と市区町村の両方の案内を見ます。
まとめ
- 公営住宅は、都道府県や市区町村が、住宅に困っている収入の低い世帯に安い家賃で貸す住宅
- 法律で決まる条件は、収入が条例の基準以下であることと、住宅に困っていることの2つ。ほかの条件は自治体が加える
- 収入の基準は政令の月15万8,000円をもとに条例で決まる。緩められる世帯の上限は月25万9,000円。東京都と横浜市は21万4,000円
- 収入は、世帯の所得の合計から、給与の所得がある人1人10万円や同居する人1人38万円などを引いて12で割った額
- 家賃は、収入の区分で決まる家賃算定基礎額に、立地・広さ・年数・便利さの係数をかけて毎年度決まる
- 入居のときは家賃3か月分までの敷金がかかる（大阪市・横浜市は3か月分）。入居後に収入が増えると、明け渡しに努める義務や明け渡しの請求がある
源泉徴収票から、世帯の政令月収が出せました。住んでいる市と県の両方の募集の時期を確かめます。
この記事で参照した公的情報
- 公営住宅法 第1条（住宅に困窮する低額所得者に低廉な家賃で賃貸）・第2条（事業主体＝公営住宅の供給を行う地方公共団体）・第16条（家賃は毎年度、収入の申告に基づき近傍同種の住宅の家賃以下で事業主体が定める・特別の事情による減免）・第18条（敷金＝3月分の家賃に相当する金額の範囲内）・第23条（入居者資格＝収入が条例で定める金額以下・現に住宅に困窮）・第25条（申込みが戸数を超えるときは公正な方法で選考）・第28条（3年以上入居で基準を超える収入なら明け渡しの努力義務）・第29条（5年以上入居で最近2年間高額の収入なら明け渡し請求・期限は請求の翌日から6か月以後）・第32条（家賃を3か月以上滞納したときの明け渡し請求）
- 窓口
- e-Gov 法令検索（デジタル庁）
- 確認日
- 確認先
- https://laws.e-gov.go.jp/law/326AC1000000193
- 公営住宅法施行令 第1条第3号（収入＝所得金額の合計から控除額を引いて12で割った額・給与所得等1人10万円・同居者等1人38万円・老人扶養親族等10万円・16歳以上23歳未満の扶養親族25万円・障害者27万円（特別障害者40万円）・寡婦27万円・ひとり親35万円）・第2条（家賃算定基礎額と4つの係数）・第6条（入居収入基準＝15万8,000円・上限25万9,000円）・第7条（選考基準）・第8条（収入超過者の家賃）・第9条（高額所得者＝31万3,000円）
- 窓口
- e-Gov 法令検索（デジタル庁）
- 確認日
- 確認先
- https://laws.e-gov.go.jp/law/326CO0000000240
- 公営住宅の優先入居について（地方公共団体の判断で特に困窮度が高い世帯を優先・倍率優遇方式・戸数枠設定方式・ポイント方式）
- 都営住宅の入居資格（家族向・単身者向の入居資格・所得基準表（概算額））
- 都営住宅 所得基準・申込者および同居親族ひとりずつの所得計算（原則として前年の所得・退職等で減った人は現在の所得・遺族年金と障害年金は計算の対象外）
- 都営住宅 所得基準（所得基準表＝1人の一般区分1,896,000円・特別区分2,568,000円・1人増えるごとに38万円・特別区分の世帯（60歳以上の世帯・高校修了期までの子どもがいる世帯など））
- 都営住宅 申込み方法、使用料（家賃）、申込みから入居まで（練馬区の住宅の使用料の例・募集の時期）
- 市営住宅の入居者募集（入居者資格・収入基準・収入基準早見表・裁量階層・家賃の計算・保証金・共益費・入居後の収入申告）
- 大阪市営住宅（公営住宅・改良住宅）の随時募集（申込資格・持ち家の扱い・敷金3か月分）
- 市営住宅家賃制度及び減免制度の見直しについて（利便性係数・令和8年度の減免基準）
- 市営住宅の入居者募集（定期募集＝前期・中期・後期の年3回）
- 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要（公営の借家176万戸・1か月当たり家賃24,961円）