賃貸の初期費用はいくら？｜敷金・礼金・仲介手数料の決まりと国の調査の月数、家賃7万4,000円で計算した内訳の例

初期費用は、家賃のおよそ何か月分か

民間の住まいの情報サイトの解説では、初期費用の総額の目安を家賃のおよそ4.5〜5か月分としています。敷金・礼金・仲介手数料・前家賃をそれぞれ1か月分とし、保証料や火災保険料を足した見積もりです。

ただし、何か月分になるかは、敷金と礼金があるか、仲介手数料が何か月分かで大きく変わります。国の調査では、敷金が「なし」の世帯が37.6％、礼金が「なし」の世帯が45.8％でした（次の節）。

図は、家賃7万4,000円・共益費5,000円の部屋に、30日の月の21日から入る場合の計算の例です。家賃は令和7年度住宅市場動向調査の家賃の中央値にそろえ、保証料・火災保険料・鍵交換費用は例として置いた額です。

この例で、敷金と礼金がなく、仲介手数料が家賃の0.55倍の契約なら、合計は22万534円（家賃の約3.0か月分）になります。同じ家賃でも、契約の条件で20万円近く変わります。

国の調査で見る、敷金・礼金・仲介手数料

国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査は、2024年4月から2025年3月に三大都市圏で民間の賃貸住宅に入居した世帯に、家賃や契約時の費用を聞いています。社宅や公的な住宅、学生アパートは対象に入っていません。

• 月額家賃：平均8万3,381円、中央値7万4,000円
• 共益費：平均4,837円
• 敷金・保証金：あった世帯は51.9％、そのうち1か月ちょうどが64.4％、2か月ちょうどが24.5％
• 礼金：あった世帯は43.1％、そのうち1か月ちょうどが73.4％、2か月ちょうどが16.1％
• 仲介手数料：あった世帯は48.0％、そのうち1か月ちょうどが69.7％、1か月未満が14.6％
• その他の費用：あった世帯は15.6％で、平均2万9,977円

敷金が「なし」と答えた世帯は37.6％、礼金が「なし」は45.8％、仲介手数料が「なし」は37.1％でした。どの項目にも、答えの無い「無回答」が1〜2割あります。

首都圏・中京圏・近畿圏で違う

敷金・保証金があった世帯は、首都圏で61.0％、中京圏で34.1％、近畿圏で41.7％でした。近畿圏では、敷金があった世帯のうち2か月ちょうどが36.9％で、首都圏の20.4％より高くなっています。

礼金があった世帯は、首都圏で48.8％、中京圏で22.7％、近畿圏で41.7％でした。西日本には、退去のときに保証金から決めた額を差し引く「敷引き」という取り決めもあり、差し引く額は契約のときに決まっています。

同じ調査で、普通借家の世帯が契約のときに困ったこととして挙げた中では、「敷金・礼金などの金銭負担」が48.0％で最も高い割合でした。次いで「連帯保証人の確保」が26.4％です。

項目ごとの意味と決まり

敷金は、退去のときに精算して返されるお金

民法は、敷金を、名目を問わず、家賃などの支払いを担保するために借りる人が貸す人に渡すお金と定めています（第622条の2）。部屋を返したときに、未払いの家賃や借りた人が負担する修繕の費用を差し引いた残りが返されます。

住んでいる間に、借りる人の側から「家賃の代わりに敷金を充てて」と求めることはできません。関西などでは「保証金」という名目のこともありますが、同じ目的のお金なら民法の扱いは同じです。何が差し引かれるかは、賃貸の退去費用の記事にまとめています。

礼金は、返されないお金

礼金は、貸す人に払い、退去しても返されないお金です。国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方は、礼金のように契約が終わっても返されない金銭を「権利金」に当たるものとして説明しています。

礼金の額を決める法律の上限はありません。物件の募集の条件として示されるので、払うかどうかと額は、契約の前に見積書で確かめます。

仲介手数料の上限は、家賃の1か月分の1.1倍

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、国土交通省の告示（昭和45年建設省告示第1552号）で決まっています。貸す人と借りる人の両方から受け取る合計で、家賃の1か月分の1.1倍（消費税込み）までです。

住まいとして借りる部屋では、借りる人だけから受け取れるのは家賃の1か月分の0.55倍までです。仲介を頼むときに借りる人の承諾を得ている場合に限り、合計の1.1倍の範囲で、借りる人から0.55倍を超えて受け取れます。

家賃7万4,000円なら、上限は8万1,400円、承諾が無い場合に借りる人が払う上限は4万700円です。見積書の仲介手数料が家賃1か月分を超えていれば、承諾をしたかどうかと計算のもとを確かめます。

前家賃と日割りの家賃

家賃を前の月のうちに払う契約では、入居する月の翌月分の家賃を、前家賃として契約のときに払います。月の途中から入るときは、その月の残りの日数分を日割りで払います。

日割りを30日で割るか、その月の日数で割るかは、契約で違います。図の例は30日で割り、21日から月末までの10日分としています。

保証料・火災保険料・鍵交換費用

保証料は、家賃の支払いを保証する会社を使う契約で払うお金で、退去しても返されません。額の決め方は保証会社と契約のプランで違い、初回のほかに更新のときの額がかかる場合もあります。

火災保険は、火災や水漏れなどのトラブルに備えて入る保険です。契約の条件として加入を求められることがあり、不動産会社が案内する保険でなく、自分で選んだ保険の加入の証明で足りる場合もあります。

鍵交換費用について、国土交通省の原状回復のガイドラインは、破損や紛失のない鍵の取替えは、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題で、貸す人の負担が妥当としています。契約のときに請求されたら、特約として書かれているかを確かめます。

家計簿では、戻るお金と戻らないお金を分けて書く

初期費用を1行の「引っ越し代」にまとめると、敷金のように戻る可能性のあるお金と、礼金のように戻らないお金の区別が後で分からなくなります。見積書の項目を、性格ごとに分けて書いておきます。紙でも表計算でも、次の手順でできます。

ステップ1見積書の項目を、4つに分ける10分

見積書の項目を、次の4つに分けて書き写します。

• 戻る可能性のあるお金：敷金・保証金
• 戻らないお金：礼金・仲介手数料・保証料・鍵交換費用・その他の手数料
• 毎月の家賃の前払い：前家賃と日割りの家賃・共益費
• 保険：火災保険料（契約の年数も書く）

図は、前の節の計算の例を4つに分けたものです。額は例なので、自分の見積書の額に置き換えてください。

ステップ2敷金は支出に入れず、預けたお金としてメモする5分

敷金は、退去のときに精算して残りが返されるお金なので、家計簿の支出ではなく「預けたお金」の欄にメモしておきます。退去のときに差し引かれた額が分かったら、その月の住まいの支出として書きます。

礼金・仲介手数料・保証料などの戻らないお金は、契約した月の特別費として書きます。家賃の前払いは、払った月ではなく、住む月の家賃として書いておくと、毎月の住まいの額が月ごとにそろいます。

ステップ3更新と退去の月にかかるお金も、先に書いておく5分

契約書で、保証料の更新の額と時期、更新料、火災保険の満期を確かめ、年間の表のその月に書いておきます。更新料の相場と備え方は、更新料の相場の記事にまとめています。

引っ越し業者の代金や家具・家電の費用は、初期費用とは別の行にします。業者の代金の目安は、引っ越し費用の平均の記事で確かめられます。

よくある質問