賃貸の退去費用はいくら？｜払わなくてよい通常損耗と、クロスは6年で負担が減る計算・敷金の精算の確かめ方

退去費用は、借りた人が傷めた分の修繕費とクリーニング代など

民法 第621条は、借りた人は、借りた後にできた損傷を、契約が終わったときに元に戻す義務を負うと定めています。ただし、通常の使い方でできた損耗と、年数による変化（経年変化）は、この損傷から除かれています。

この条文は、2020年4月に施行された改正で加わりました。借りた人の責任ではない理由でできた損傷も、元に戻す義務の外です。

国土交通省のガイドラインは、原状回復を、借りた人の故意・過失、注意して使う義務（善管注意義務）への違反、通常の使い方を超える使い方でできた損耗を直すことと定義しています。借りたときの状態にそっくり戻すことではない、とはっきり書いています。

ガイドラインは法律ではなく、使うことを強制するものではありません。国土交通省は、すでに結んだ契約は契約の内容が原則で、条文があいまいなときなどにガイドラインを参考に話し合うよう案内しています。

退去費用の額の目安

国土交通省のガイドラインと、国民生活センターの相談の頁には、退去費用の平均の額は示されていません。住まいの情報サイトなどの解説には、間取りや広さごとの目安が載っています。

ある住まいの情報サイトは、間取りごとの大まかな目安を次のように示しています。同じ間取りでも広さや傷み方で変わり、ほかのサイトでは額が違います。

• ワンルーム・1K：1万5,000〜4万円
• 1DK・1LDK：3万〜5万円
• 2DK・2LDK：4万〜8万円
• 3DK・3LDK：5万〜10万円
• 4DK・4LDK：9万円〜

別の住まいの情報サイトでは、特約で退去時の費用を1㎡あたり1,000〜1,200円程度にしている例が紹介されています。20㎡のワンルームなら2万円くらいになる計算です。

どれもサイトごとの目安で、国の統計ではありません。自分の請求が妥当かは、総額を目安と比べるより、行ごとに「誰が払うものか」「何年分を差し引いたか」を見るほうが確かです。

払わなくてよいものと、払うもの

ガイドラインは、部屋の傷みを4つに分けています。借りた人が直す義務があるのは、BとA（＋B）です。

• A：通常の住まい方・使い方をしていても起こるもの。貸した人の負担
• B：住まい方・使い方しだいで起こったり起こらなかったりするもの。借りた人の負担
• A（＋B）：もとはAだが、手入れが悪くて起きたり広がったりしたもの。借りた人の負担
• A（＋G）：もとはAで、次の入居者のための化粧直しや設備のグレードアップを含むもの。貸した人の負担

Aの経年変化と通常損耗は、家賃の中に含まれているという考え方です。次の入居者を確保するための交換やリフォームも、貸した人が負担します。

貸した人の負担になる例

ガイドラインの別表1に挙げられている、貸した人の負担の例です。

• 家具を置いたことによる床やカーペットのへこみ、設置の跡
• 日焼けによるクロスの変色、畳の変色やフローリングの色落ち
• テレビや冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ（電気ヤケ）
• ポスターやカレンダーを貼った跡、画鋲やピンの穴（下地ボードの張替えが要らない程度）
• 借りた人が持ち込んだエアコンを付けたビス穴
• 地震で割れたガラス、機器の寿命による設備の故障
• 破損していない畳の表替えや網戸の張替え、鍵の取替え（紛失や破損が無い場合）
• 借りた人が通常の清掃をしている場合の、専門業者による部屋全体のハウスクリーニング
• 喫煙などの臭いが付いていない場合のエアコンの内部洗浄、台所とトイレの消毒

借りた人の負担になる例

借りた人の負担の例は、次のとおりです。手入れを怠ったために広がった汚れも含まれます。

• タバコのヤニによるクロスの変色や臭い
• 飼っているペットによる柱やクロスの傷、臭い
• 引越しの作業でついたひっかき傷、落書きなどわざとつけた傷
• 飲み物をこぼした後の手入れ不足によるカーペットのシミやカビ
• 結露を放置して広がったカビやシミ（貸した人に知らせず、拭き取りもしなかった場合）
• 掃除を怠ったための台所やコンロまわり、換気扇の油汚れやすす
• 掃除を怠ったための風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ
• 重い物を掛けるために開けた、下地ボードの張替えが要るくぎ穴やネジ穴
• 鍵の紛失や破損による取替え

ガイドラインの考え方は、Q＆Aでも示されています。契約書に「原状回復して明け渡す」とあっても、通常の使い方をしていた状態で返せばよく、内装をすべて新しくする費用を払う必要はないとしています。

払う場合も、年数がたつほど負担は減る

借りた人が傷めた場合でも、修繕費の全額を払うとは限りません。ガイドラインは、傷めた部分にも経年変化と通常損耗が含まれていて、その分は家賃で払ってきたとして、年数が多いほど負担を減らす考え方をとっています。

具体的には、部位ごとの耐用年数で価値が1円まで下がる直線を考え、退去のときに残っている価値の割合を負担します。主な部位の年数は、次のとおりです。

図の年数は、国土交通省のガイドラインの別表2と、令和5年3月の参考資料の表から取っています。入居年数が年数を超えていれば、借りた人の負担は1円まで下がります。

ただし、年数を超えた設備でも使い続けられる状態だったものを、わざとや不注意で使えなくした場合は、使える状態に戻す費用を求められることがあります。ガイドラインは、クロスへの落書きを消す費用を例に挙げています。

年数を考えないもの

フローリングの一部の補修は、年数を考えずに、補修の費用を借りた人が負担するのが妥当とされています。直した部分だけ新しくなっても、床全体の価値は上がらないためです。床全体を張り替えた場合は、建物の耐用年数で年数を考えます。

畳表・襖紙・障子紙は、消耗品に近いとして年数を考えません。鍵をなくしたときの交換費用も年数を考えず、全額を借りた人が負担します。

クリーニングも年数を考えません。借りた人が負担するのは、通常の清掃をしていなかった場合で、部位ごとか部屋全体の清掃の費用です。

計算の例

国土交通省の参考資料には、クロスの計算の例があります。この例では、新築から4年住んで、8畳の部屋の左右の壁2面（20㎡）に破れと傷をつけた場合で、1㎡あたり1,200円の張替え費用に、残っている価値33.3％を掛けて8,000円が目安です。

同じ例で、喫煙のヤニで部屋全体（天井を含む40㎡）のクロスが変色した場合は、4万8,000円の33.3％で1万6,000円です。残りの3万2,000円は、貸した人の負担になります。

別の例として、入居の前に張り替えたクロスの壁1面（11㎡）を、2年住んで傷めた場合を計算します。張替えの単価を1㎡あたり1,100円とすると、張替えの費用は1万2,100円です。

クロスの耐用年数は6年なので、2年住んだ時点で残っている価値は6年分のうち4年分、3分の2です。1万2,100円の3分の2で、借りた人の負担は約8,067円になります。

入居したときに新品でなかった場合

ガイドラインは、設備ごとの交換の時期は分かりにくいとして、経過年数を入居年数で代えて考える方法をとっています。入居したときにすでに古かった設備は、その状態に合わせて計算の出発点を下げます。

出発点をどこにするかは、貸した人と借りた人が確かめ合って、前もって決めておくのが適当とされています。参考資料には、入居のときのクロスの状態を価値80％とした例があります。

負担するのは、傷めた部分の最低限の単位

ガイドラインは、原状回復は傷めた部分を直すことなので、負担の範囲もできるだけ傷めた部分に限り、補修ができる最低限の単位を基本にするとしています。色や模様を部屋全体で合わせるための費用は、借りた人の負担ではありません。

部位ごとの負担の単位は、次のとおりです。

• クロス：1㎡単位が望ましいが、傷めた箇所を含む一面分までは借りた人の負担としてもやむをえない
• タバコのヤニや臭い：部屋全体のクロスが変色したり臭いが付いたりした場合だけ、その部屋全体のクリーニングか張替えの費用
• 畳：原則1枚単位。傷めたのが複数枚なら、その枚数
• カーペット・クッションフロア：傷めたところが複数箇所にわたるなら、その部屋全体
• フローリング：原則1㎡単位。傷めたところが複数箇所にわたるなら、その部屋全体
• 襖・柱：襖は1枚単位、柱は1本単位
• 鍵：なくした場合はシリンダーの交換

クロスの一部を傷めただけで部屋全体の張替え費用を求められたときは、Q＆Aの考え方で、一面分までと経過年数で計算し直してもらえるかを相談します。このとき、どの面のどこを傷めたかを写真で示せると話が進みます。

敷金は、未払いの家賃と借りた人の負担分を差し引いて返される

民法 第622条の2は、敷金を、名目を問わず、家賃などの借りた人の債務を担保するために貸した人に預けるお金と定めています。保証金という名前でも、この性質があれば敷金です。

貸した人は、契約が終わって部屋を返されたときに、受け取った敷金から未払いの家賃などを差し引いた残りを返さなければなりません。ガイドラインのQ＆Aは、敷金を返すよう求められるのは、部屋を明け渡した後だとしています。

借りた人の負担になる原状回復の費用が敷金より少なければ、残りが返ってきます。敷金より多ければ、足りない分を払います。

精算の明細は求められる

ガイドラインのQ＆Aは、貸した人には敷金から差し引く原状回復の費用について説明する義務があり、借りた人は明細を求められるとしています。明細が届かないときは、内訳を書面で出してもらうよう頼みます。

国土交通省は、精算の明細の様式の例もガイドラインの別表4に載せています。部位ごとに、経過年数と借りた人の負担の割合を書く形です。

敷金が無い契約

敷金の無い契約でも、借りた人が傷めた分の修繕費や、特約で決めたクリーニング代は退去のときに払います。入居のときに退去時のクリーニング代を先に払う契約もあるので、契約書で確かめます。

敷金や保証金から一定額を差し引く「敷引き」という契約もあり、西日本に昔からある商慣習だと住まいの情報サイトは紹介しています。差し引かれる額は、契約書に書かれた内容で決まります。

入居の前と住んでいる間にできること

国民生活センターは、入居のときに、できるだけ貸した人の側と一緒に、写真やメモで部屋の状態を記録しておくよう呼びかけています。エアコンなど備え付けの設備が動くかも、入居のときに確かめます。

住んでいる間に設備が壊れたり、雨漏りや水漏れが起きたりしたら、すぐに貸した人の側に連絡します。ガイドラインは、知らせるのを怠って被害が広がった場合は、損害の賠償を求められる可能性があるとしています。

借りている部屋を壊したときに使える補償が、加入している火災保険に付いていることもあります。どの場合に使えるかは、保険証券と契約の書類で確かめます。

火災保険の保険料の見方は、火災保険の相場の記事にまとめています。契約のときの敷金・礼金・鍵交換費用などの決まりは賃貸の初期費用にまとめています。

家計簿では、敷金の戻りと差し引かれた額を分けて書く

退去の月は、引っ越しの費用や新しい部屋の初期費用と重なります。敷金の精算は、引っ越し業者への支払いとは別の行にし、戻ってきた額と差し引かれた額を分けて書きます。紙でも表計算でも、次の手順でできます。

ステップ1契約書から、敷金と特約と解約の予告期間を書き出す10分

契約書と重要事項説明書から、預けた敷金の額、クリーニングなどの特約の額、解約を伝える期限を書き出します。特約の額が決まっていれば、その額は退去の月に出ていくお金として先に予定しておけます。

解約の予告が間に合わないと、更新したとみなされることがあります。更新の前に退去するときの注意は、更新料の相場の記事にまとめています。

ステップ2精算書の行を、特約・借りた人の負担・差し引かない分に分ける15分

精算書を受け取ったら、特約で決まっていた額、借りた人の負担とされた修繕費、それ以外に分けて書き写します。修繕費の行には、経過年数を差し引いた後の額かどうかも書いておきます。

図は、計算の例です。敷金とクリーニング代の額は例として置いた数字なので、自分の契約書と精算書の額に置き換えてください。

ステップ3差し引かれた額を、退去の月の住まいの支出にする5分

預けた敷金は、入居のときに支出に数えず、預けたお金として別に書いておく方法があります。この場合、退去の月は、差し引かれた額を住まいの支出にし、返ってきた額は預けたお金が戻った行にします。

敷金を家計簿でどう扱うかは、家賃の平均の記事にまとめています。引っ越し全体の費用の見積もり方は、引っ越し費用の平均の記事にあります。

よくある質問